Nếu như trước đại dịch COVID-19, giá thuê nhà dù cao nhưng tăng trưởng ổn định ở mức khoảng 2% mỗi năm, thì hiện tại, tốc độ tăng đã vọt lên khoảng 5% mỗi năm – mức cao nhất trong nhiều thập kỷ qua. Đối với 25% hộ gia đình tại các nước phát triển đang phải thuê nhà, đây là một áp lực tài chính nặng nề, đặc biệt là với những người có thu nhập thấp.

Giá thuê nhà tăng chóng mặt

Sự tăng vọt của giá thuê nhà không chỉ diễn ra tại một số khu vực riêng lẻ mà đã trở thành hiện tượng chung của các nền kinh tế phát triển. Tại Pháp, lạm phát giá thuê hiện ở mức 2.5%/năm – cao gấp nhiều lần so với mức 0.3%/năm trước đại dịch. Ở Úc, tốc độ tăng giá thuê cao gấp tám lần so với cuối thập niên 2010. Bồ Đào Nha chứng kiến mức tăng 7%/năm. Đáng chú ý, ngay cả những quốc gia có thị trường mua bán bất động sản suy giảm nghiêm trọng cũng không nằm ngoài xu hướng này. New Zealand là một ví dụ điển hình: giá nhà danh nghĩa đã giảm 15% so với đỉnh điểm – mức giảm mạnh nhất trong số các nước phát triển – nhưng giá thuê nhà lại tăng 14% so với trước đây.

Điều này đặt ra một bài toán khó đối với các ngân hàng trung ương, vốn đã tăng lãi suất mạnh mẽ nhằm kiểm soát lạm phát. Giá thuê nhà chiếm trung bình 6% trong rổ chỉ số lạm phát của các nước giàu, thậm chí lên đến 20% tại Thụy Sĩ – quốc gia có tỷ lệ người thuê nhà cao. Không chỉ có ảnh hưởng trực tiếp, giá thuê còn đóng vai trò quan trọng trong cách đo lường chi phí nhà ở của chủ sở hữu – "chi phí thuê nhà ước tính của chủ sở hữu" (owners’ equivalent rent) hiện chiếm đến 25% chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Mỹ. Điều đáng lo ngại là lạm phát giá thuê thường có độ trễ rất lớn do phần lớn hợp đồng thuê có thời hạn từ vài tháng đến vài năm, khiến tác động của giá thuê đối với lạm phát kéo dài hơn nhiều so với các loại hàng hóa và dịch vụ khác.

Tình trạng giá thuê nhà tăng cao không chỉ gây ảnh hưởng về mặt kinh tế mà còn tạo ra sự phân hóa sâu sắc giữa người thuê nhà và chủ sở hữu bất động sản. Trong khi những người sở hữu nhà với khoản thế chấp lãi suất cố định gần như không bị ảnh hưởng bởi việc tăng lãi suất, thì người thuê nhà đang phải gánh thêm một khoản chi phí khổng lồ hàng tháng.

Báo cáo của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) năm 2023 cho thấy tình trạng khó khăn trong việc thanh toán tiền thuê nhà ngày càng gia tăng, với mức tăng trung vị của tiền thuê hàng tháng lên đến 10%. Không có gì ngạc nhiên khi tình trạng vô gia cư đang gia tăng nhanh chóng tại nhiều quốc gia. Theo dữ liệu chính thức, số người vô gia cư tại Canada đã tăng 20% và tại Mỹ tăng tới 40% kể từ năm 2018.

Thực trạng này cũng tạo ra một cảm giác bất công sâu sắc trong xã hội. Khoảng 50% hộ gia đình tại các nước giàu sở hữu nhà hoàn toàn, trong khi nhiều người khác có thế chấp lãi suất cố định, khiến họ gần như không cảm nhận được tác động của việc tăng lãi suất. Theo phân tích dữ liệu từ Mỹ, từ năm 2021 đến 2023, chi tiêu của những người sở hữu nhà cho các hoạt động giải trí như du lịch, ăn uống ngoài trời và sở thích cá nhân đã tăng 25% theo danh nghĩa, trong khi chi tiêu của người thuê nhà chỉ tăng 16%.

Sự chênh lệch này không chỉ là vấn đề tài chính mà còn có thể tác động đến chính trị. Một nghiên cứu mới của Tarik Abou-Chadi tại Đại học Oxford cho thấy tại Đức, những người có thu nhập thấp chịu áp lực lớn từ giá thuê nhà có xu hướng chuyển sang ủng hộ các đảng phái cực hữu như một cách để bày tỏ sự bất mãn của họ với hệ thống hiện tại.

Chính sách tiền tệ của các ngân hàng trung ương là một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá thuê nhà leo thang. Lãi suất thế chấp tại Mỹ đã tăng từ mức thấp kỷ lục 2.7% vào năm 2020 lên gần 7% hiện nay, khiến nhiều người không còn khả năng mua nhà. Những người này buộc phải tiếp tục thuê, làm tăng áp lực lên nguồn cung nhà ở vốn đã hạn chế. Một nghiên cứu của Jaeyeon Lee tại Đại học California, Berkeley, chỉ ra rằng cứ mỗi điểm phần trăm tăng lãi suất, giá thuê nhà có thể tăng thêm 5.5%.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, làn sóng nhập cư mạnh mẽ tại các nước giàu cũng góp phần đẩy giá thuê nhà lên cao. Người nhập cư thường không có đủ tài chính hoặc lịch sử tín dụng để mua nhà, khiến họ phải thuê nhà trong những năm đầu sau khi đến định cư. Tại Anh, 75% số người nhập cư trong 5 năm qua đang thuê nhà tư nhân, trong khi chỉ 16% dân số bản địa làm như vậy. Goldman Sachs ước tính rằng mức nhập cư ròng hàng năm khoảng 500,000 người tại Úc hiện nay đang đẩy giá thuê nhà tăng thêm 5%.

Ngoài nhu cầu gia tăng, thị trường nhà cho thuê còn chịu áp lực từ sự sụt giảm nguồn cung. Đại dịch COVID-19 đã khiến nhiều nhà phát triển bất động sản chuyển hướng sang xây dựng nhà ở riêng lẻ tại ngoại ô – loại hình nhà thường được mua để ở – thay vì căn hộ chung cư, vốn chủ yếu dành cho thuê. Tại San Francisco, số lượng giấy phép xây dựng căn hộ chung cư vào năm 2020 đã giảm xuống chỉ còn một nửa so với mức đỉnh trước đại dịch. Hệ quả là ngay cả khi nhu cầu thuê nhà tăng cao, nguồn cung lại không thể theo kịp.

Lạm phát giá thuê nhà tại các nước giàu có thể đã đạt đỉnh khi ngành xây dựng đang dần thích nghi và lãi suất không còn tăng nữa. Nhiều quốc gia cũng đang ghi nhận sự chững lại của làn sóng nhập cư. Tuy nhiên, câu hỏi lớn hơn là liệu lãi suất có giảm đủ để đưa nhiều người trở lại thị trường mua nhà hay không – và do đó, liệu áp lực lên thị trường thuê có thực sự giảm bớt.

Trong ngắn hạn, có vẻ như người thuê nhà vẫn sẽ tiếp tục chịu cảnh eo hẹp tài chính, trong khi chủ nhà và những người sở hữu bất động sản sẽ tiếp tục hưởng lợi từ sự mất cân bằng này. Hệ quả về mặt kinh tế, xã hội và chính trị của cuộc khủng hoảng giá thuê nhà vẫn đang tiếp tục diễn ra và có thể còn để lại những tác động sâu rộng trong nhiều năm tới.