Việc dự đoán nền kinh tế toàn cầu hiện nay rất khó khăn vì chỉ còn chưa đầy 80 ngày nữa là đến cuộc bầu cử Mỹ, trong đó hai đảng Cộng hòa và Dân chủ đang đưa ra những chính sách rất khác nhau. Những chính sách này không chỉ ảnh hưởng đến người dân Mỹ mà còn tác động đến toàn bộ kinh tế thế giới.

Đảng Cộng hòa của cựu Tổng thống Donald Trump đề nghị gia hạn cắt giảm thuế tiêu dùng và thuế doanh nghiệp, áp dụng thuế quan cao hơn đối với Trung Quốc, trục xuất hàng triệu người nhập cảnh bất hợp pháp và có thể tổng thống sẽ tác động nhiều đến Fed. Những chính sách này có thể sẽ trợ giúp cho những người mua nhà lần đầu, Trump cho biết ông có thể xóa khoản tín dụng thuế 7,500 USD khi mua xe điện. Tuy nhiên, những chính sách này có thể gây ra lạm phát, hoặc tồi tệ hơn là làm nền kinh tế đình trệ trong dài hạn. Đồng thời, chúng có thể dẫn đến những thay đổi lớn trong cấu trúc thương mại và tài chính toàn cầu.

Cương lĩnh của Đảng Dân chủ được công bố tại Hội nghị Quốc gia Chicago bao gồm việc tăng thuế suất doanh nghiệp lên 28%, không có gì mới về thuế quan, cam kết ân xá cho hàng triệu người nhập cư bất hợp pháp hoặc đã bị trục xuất khỏi nước này. Mặc dù họ hứa không can thiệp vào Fed, họ vẫn có khả năng bổ nhiệm những người ủng hộ chính sách tiền tệ mở rộng (MMT), điều này dẫn đến việc tăng cường chi tiêu công. Những chính sách của Đảng Dân chủ còn bao gồm việc xây dựng 3 triệu ngôi nhà mới và cung cấp 25,000 USD hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu. Họ cũng có kế hoạch ngăn chặn việc tăng giá thực phẩm, điều này có thể dẫn đến việc áp dụng các biện pháp chống độc quyền, nhưng điều này cần thời gian và có thể không đạt được kết quả ngay lập tức. Nếu các chính sách của Đảng Dân chủ, như việc xây dựng nhà mới và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu, thành công, chúng có thể dẫn đến một kiểu tăng trưởng kinh tế được điều phối bởi chính phủ. Trong kịch bản này, lạm phát có thể được giữ ở mức thấp, nhờ vào việc kiểm soát giá cả và các biện pháp chống độc quyền trong ngành thực phẩm. Tuy nhiên, nếu các chính sách không đạt được kết quả mong muốn hoặc gặp phải vấn đề trong việc thực thi, có thể dẫn đến tình trạng suy thoái đình trệ.

Hiện tại có rất nhiều sự thay đổi lớn trong các chính sách và quy trình kinh tế đang diễn ra cùng một lúc. Điều này có thể khó nhận ra vì nhiều người thường chỉ tập trung vào các giải pháp đơn giản như “Cắt giảm lãi suất!” và “Giá tài sản cao hơn!” mà không nhìn thấy những thay đổi sâu rộng hơn.

Fed được kỳ vọng sẽ phát tín hiệu về việc cắt giảm lãi suất vào Hội nghị Jackson Hole sắp tới. Tuy nhiên, hiện tại, không chỉ có việc cắt giảm lãi suất mà còn có nhiều sự thay đổi lớn trong chính trị và kinh tế. Các chính trị gia đang thực hiện nhiều chính sách và quyết định không theo truyền thống, như thay đổi chính sách thuế, thay đổi quy định về thương mại, và các quyết định lớn liên quan đến nhập cư và thị trường tài chính. Câu hỏi được đặt ra là liệu việc cắt giảm lãi suất có thực sự giải quyết được các vấn đề cấu trúc sâu xa hơn trong nền kinh tế hay không. Khi các chính sách lớn và không theo truyền thống đang được áp dụng, hiệu quả của việc cắt giảm lãi suất có thể bị hạn chế, vì các yếu tố chính trị và chính sách khác có thể tạo ra những rủi ro và biến động lớn hơn, làm giảm tác động tích cực của việc cắt giảm lãi suất.

BoE đã bắt đầu chu kỳ cắt giảm lãi suất vào ngày 1/8. Sau khi BoE cắt giảm lãi suất, lãi suất thế chấp cũng giảm, từ 5.82% vào tháng 8/2023 xuống còn khoảng 4.80% ở thời điểm hiện tại. Việc giảm lãi suất khiến cho việc vay tiền mua nhà trở nên rẻ hơn, điều này đã dẫn đến một sự gia tăng ngay lập tức trong số lượng người mua nhà tiềm năng. Theo dữ liệu từ trang web bất động sản Rightmove, số lượng người mua liên hệ với các đại lý đã tăng 19% so với năm trước. Với việc giảm lãi suất, thị trường bất động sản Vương quốc Anh dự đoán sẽ sôi động hơn trong mùa thu. Rightmove đã nâng dự báo giá nhà từ -1% cho năm 2024 lên +1%. Câu hỏi đặt ra là nếu lãi suất tiếp tục giảm, liệu có thể dẫn đến sự gia tăng lớn hơn nữa trong giá nhà. Điều này có thể gây ra tình trạng giá nhà tăng mạnh, một tình trạng mà nhiều người lo ngại có thể không giải quyết được các vấn đề cơ bản về giá cả và khả năng chi trả trong thị trường bất động sản.

Câu hỏi đưa ra là liệu có ai ngoài các đại lý bất động sản và những người đang bán nhà tin rằng việc giá nhà tăng cao hơn sẽ giải quyết các vấn đề xã hội và chính trị hiện tại ở Vương quốc Anh không. Tăng giá nhà có thể chỉ mang lại lợi ích cho những người đang bán nhà hoặc các đại lý bất động sản, nhưng không giải quyết được các vấn đề sâu xa như khủng hoảng nhà ở hoặc bất bình đẳng xã hội.

Tuy nhiên, việc cắt giảm lãi suất của BoE thực sự sẽ đạt được điều gì ngoài phản ứng của thị trường bất động sản?

Việc giảm lãi suất làm cho việc vay tiền trở nên dễ dàng hơn, nhưng điều này không đảm bảo rằng số lượng nhà mới được xây dựng sẽ đủ để đáp ứng nhu cầu. Chính phủ có thể khuyến khích xây dựng nhà ở trên đất xanh, nhưng các nhà phát triển tư nhân không chắc sẽ xây dựng đủ nhà để bù đắp cho sự gia tăng giá nhà do lãi suất thấp. Để giải quyết vấn đề giá nhà tăng cao và làm cho nhà ở trở nên phải chăng hơn, chính phủ có thể cần phải can thiệp nhiều hơn. Chính phủ có thể cung cấp trợ cấp cho người mua nhà lần đầu, tương tự như mô hình ở Úc. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến việc giá nhà tăng lên để phù hợp với mức trợ cấp, làm cho vấn đề giá nhà không được giải quyết. Họ cũng có thể xây dựng nhà ở mới. Tuy nhiên, trong những thập kỷ gần đây, việc chính phủ trực tiếp xây dựng nhà ở không phải là cách làm phổ biến. Thay vào đó, nhiều quốc gia thường dựa vào thị trường tư nhân để xây dựng nhà ở. Vì vậy, có thể thấy rằng chỉ cắt giảm lãi suất là không đủ để giải quyết các vấn đề lâu dài, mà cần có sự kết hợp của nhiều chính sách khác nhau để đạt được kết quả tích cực.

Singapore đang điều chỉnh chính sách tài chính và thị trường bất động sản để giải quyết các vấn đề về khả năng chi trả và duy trì sự cân bằng giữa các khu vực nhà ở công cộng và tư nhân. Họ đã quyết định thắt chặt các quy định về tỷ lệ cho vay thế chấp trên giá trị (LTV) đối với nhà ở công cộng. Điều này giúp đảm bảo rằng các lựa chọn nhà ở công cộng vẫn có sẵn cho phần lớn dân số. Điều này giúp duy trì sự bình đẳng và khả năng chi trả cho người dân, đặc biệt là trong bối cảnh giá nhà tư nhân ngày càng cao. Trong khi nhiều quốc gia khác đang thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, Singapore lại thực hiện chính sách thắt chặt để đối phó với các vấn đề nội bộ. Singapore là một nền kinh tế rất mở, và chính sách nới lỏng toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế của nước này, vì vậy họ cần phải thực hiện các biện pháp để cân bằng.

Thay vì áp dụng chính sách cắt giảm lãi suất một cách mạnh mẽ và liên tục, các ngân hàng trung ương có thể lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn. Nếu ngân hàng trung ương quyết định thực hiện nhiều cắt giảm lãi suất mạnh mẽ, họ cần phải áp dụng các biện pháp thắt chặt ở một số lĩnh vực khác để cân bằng. Điều này có thể bao gồm việc áp dụng các quy định tài chính hoặc các biện pháp khác nhằm đảm bảo rằng các cắt giảm lãi suất không gây ra các vấn đề khác trong nền kinh tế.

Ngân hàng trung ương thường giảm lãi suất khi nền kinh tế gặp khó khăn để khuyến khích vay mượn và đầu tư. Đây là hành động mà các chuyên gia tài chính và thị trường bất động sản coi là “đúng đắn” và hợp lý trong hoàn cảnh như vậy. Tuy nhiên, các chính trị gia có thể đưa ra các chính sách khác biệt, không theo lối mòn, để giải quyết vấn đề. Trong khi ngân hàng trung ương tập trung vào điều chỉnh lãi suất, các chính trị gia có thể can thiệp vào thị trường nhà ở và thuế để giải quyết các vấn đề kinh tế khác mà chính sách tiền tệ đơn thuần không thể giải quyết hết.

Như một trường hợp khác, RBA đã quyết định giữ lãi suất ở mức 4.35% và thông báo rằng họ dự định duy trì mức lãi suất này trong một khoảng thời gian dài. RBA cũng đã cho rằng nếu họ đã hành động sớm hơn, có thể tình hình hiện tại sẽ khác. Tuy nhiên, lãi suất tiền gửi và thế chấp trên thị trường toàn cầu đã giảm mạnh. Điều này cho thấy rằng các điều kiện tài chính toàn cầu đang nới lỏng, không hoàn toàn phù hợp với chính sách của RBA. Trước đây, dự đoán rằng lãi suất của RBA sẽ bắt đầu giảm vào cuối năm 2024 và sẽ tiếp tục giảm trong năm sau, nhưng tình hình hiện tại có vẻ không khả quan như vậy, khiến họ phải giữ lãi suất cao trong thời gian dài hơn. Tuy vậy, thị trường vẫn kỳ vọng rằng RBA sẽ phải giảm lãi suất trong tương lai.

Mặc dù hiện tại có kỳ vọng giảm lãi suất và hỗ trợ chính phủ cho người mua nhà, việc thiếu các biện pháp kiểm soát và khả năng tiếp tục tăng giá nhà có thể dẫn đến những vấn đề trong tương lai. Tình hình hiện tại có vẻ tích cực, nhưng điều này có thể không kéo dài mãi và một tương lai u ám có thể xảy ra nếu họ không cân nhắc kĩ càng.

Tại Trung Quốc, PBoC đã không thay đổi lãi suất LPR. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc không gặp may mắn và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Ở Trung Quốc, quan điểm chính trị hiện tại là nhà ở nên được sử dụng để sinh sống, không phải để đầu cơ và kiếm lợi nhuận. Điều này khá khác biệt so với quan điểm truyền thống của phương Tây, nơi việc đầu cơ bất động sản rất phổ biến.