Thị trường nhà ở Anh đang rơi vào khủng hoảng với tình trạng thiếu hụt khoảng 4 triệu ngôi nhà, trong khi các dự án phát triển thường vấp phải sự phản đối quyết liệt từ cộng đồng. Xu hướng "NIMBY" (Không xây dựng gần nhà tôi) đã khiến việc xây dựng nhà ở mới, đặc biệt ở những khu vực cần thiết, trở nên khó khăn. Đồng thời, các nhà phát triển bị chỉ trích vì xây dựng các khu dân cư đồng nhất, thiếu không gian xanh và tiện ích công cộng, làm dấy lên lo ngại rằng cảnh quan nông thôn sẽ bị đông đúc và thiếu thẩm mỹ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hơn 90% đất đai tại Anh vẫn chưa được khai thác, chỉ 1,3% được sử dụng cho nhà ở, điều này nhấn mạnh rằng vấn đề không nằm ở thiếu đất, mà ở cách quy hoạch và phát triển hiệu quả hơn.

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Anh là hệ quả của nhiều yếu tố đan xen, từ sự khan hiếm đất ở, giá đất leo thang đến chất lượng phát triển đô thị kém. Khi giá đất tăng mạnh sau khi được cấp phép xây dựng, các nhà phát triển thường tập trung vào việc tranh giành đất thay vì cải thiện chất lượng nhà ở, dẫn đến các khu dân cư nghèo nàn, thiếu tiện ích công cộng và không gian xanh. Điều này không chỉ khiến người dân địa phương phản đối mạnh mẽ các dự án phát triển, mà còn làm trầm trọng thêm sự khan hiếm nhà ở. Kế hoạch của Đảng Lao động, với mục tiêu hồi sinh chính sách xây dựng các thị trấn mới từng thành công sau Thế chiến II, hứa hẹn sẽ phá vỡ vòng luẩn quẩn này. Bằng cách xây dựng các cộng đồng mới với cơ sở hạ tầng đầy đủ và sử dụng quyền thu hồi đất cưỡng chế, kế hoạch này không chỉ tăng nguồn cung nhà ở mà còn cải thiện chất lượng sống, đồng thời thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh trong thị trường bất động sản.

Một vấn đề trọng tâm trong khủng hoảng nhà ở tại Anh là sự gia tăng đáng kể giá trị đất đai sau khi có được sự chấp thuận xây dựng. Khi một mảnh đất nông nghiệp được cấp phép xây dựng khu dân cư, giá trị của nó có thể tăng vọt lên gần 100 lần. Theo một báo cáo quốc hội từ năm 2018, giá trung bình của một hecta đất nông nghiệp là khoảng 21,000 bảng Anh, nhưng sau khi được phép xây dựng, con số này có thể tăng lên 1.95 triệu bảng mỗi hecta. Điều này tạo ra lợi nhuận lớn cho các chủ đất hoặc nhà đầu tư sở hữu đất, nhưng lại khiến cho chi phí phát triển dự án trở nên đắt đỏ. Do đó, các nhà phát triển thường ít đầu tư vào tiện ích công cộng và cơ sở hạ tầng như trường học, công viên hoặc bệnh viện, vì họ đã tiêu tốn quá nhiều chi phí cho đất đai.

Giá đất tăng vọt sau khi được cấp phép xây dựng là nguyên nhân chính khiến các dự án nhà ở mới tại Anh thường nhỏ hơn, kém chất lượng và thiếu tiện ích công cộng như công viên, trường học hay bệnh viện. Khi phần lớn lợi nhuận từ việc tăng giá trị đất rơi vào tay các chủ đất và nhà đầu tư, các nhà phát triển phải cắt giảm chi phí, dẫn đến việc xây dựng các khu dân cư đông đúc, đồng nhất và thiếu thẩm mỹ. Thay vì cạnh tranh về chất lượng, các nhà phát triển lại tập trung vào việc tranh giành quyền mua đất, bởi trong bối cảnh khan hiếm nhà ở, người mua không có nhiều sự lựa chọn. Kết quả là, thị trường nhà ở không khuyến khích sự đổi mới và chất lượng, mà chỉ tạo điều kiện cho việc tối đa hóa lợi nhuận từ những sản phẩm tiêu chuẩn thấp.

Nhà ở chỉ chiếm 1.3% diện tích đất cả nước tính đến năm 2022

Nhưng không phải lúc nào cũng như vậy. Từ năm 1946 đến 1970, Anh đã áp dụng một mô hình phát triển thành công qua việc xây dựng 32 thị trấn mới, nơi hiện tại có khoảng 2.8 triệu người sinh sống. Những thị trấn này được dẫn dắt bởi các tập đoàn phát triển do chính phủ trung ương thành lập, với quyền hạn lên kế hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư tư nhân và đặc biệt là thu hồi đất cưỡng chế. Điều này giúp chính phủ kiểm soát chi phí phát triển, giữ lại phần giá trị tăng thêm từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất có thể xây dựng để tái đầu tư vào lợi ích cộng đồng, thay vì để lợi nhuận chảy vào tay các chủ đất tư nhân. Nhờ đó, các thị trấn mới có đủ nguồn lực phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng, cải thiện chất lượng sống cho cư dân mà không gặp phải tình trạng cắt giảm chi phí như hiện tại.

Kế hoạch của Keir Starmer nhằm hồi sinh các thị trấn là một phần trong chiến lược của Đảng Lao động để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở đang diễn ra tại Anh. Với mục tiêu xây dựng 1.5 triệu ngôi nhà trong nhiệm kỳ quốc hội này, đây là một bước đi đầy tham vọng. Dù việc chỉ tập trung vào thị trấn mới sẽ không đủ để giải quyết hoàn toàn vấn đề, nhưng chính sách này có tiềm năng tạo ra bước ngoặt lớn. Kế hoạch không chỉ tăng nguồn cung nhà ở mà còn phá vỡ thế bế tắc về giá đất cao, vốn đã làm chậm quá trình phát triển. Quan trọng hơn, mô hình này có thể tái tạo tính cạnh tranh trên thị trường nhà ở, đồng thời làm mẫu cho những cải cách quy hoạch sâu rộng hơn, giúp hệ thống nhà ở trở nên linh hoạt và hiệu quả hơn trong tương lai.

Chi tiết về chương trình của Đảng Lao động vẫn chưa rõ ràng. Chính phủ dự định xây dựng các khu dân cư quy mô lớn với ít nhất 10,000 ngôi nhà và đã thành lập một lực lượng tư vấn về địa điểm, và danh sách rút gọn sẽ được đưa ra trong vòng 12 tháng. Điều đáng chú ý là nền tảng pháp lý đã được chuẩn bị nhờ vào một luật được thông qua bởi chính phủ Đảng Bảo thủ trước đó. Luật này điều chỉnh quyền thu hồi đất cưỡng chế, tức là chính phủ có thể thu hồi đất để xây dựng mà không phải bồi thường cho chủ đất về khoản giá trị tăng lên khi đất được cấp phép xây dựng. Điều này giúp giảm chi phí đất đai, làm cho việc xây dựng nhà ở trở nên khả thi hơn về mặt tài chính. Tuy nhiên, mặc dù có sẵn nền tảng pháp lý, vấn đề hiện tại là thiếu kinh nghiệm thực hiện kế hoạch này trong bối cảnh hiện nay, như Maurice Lange đã lưu ý.

Việc thực hiện thành công kế hoạch xây dựng các thị trấn mới của Đảng Lao động có thể giúp giảm bớt những tranh cãi xung quanh phong trào NIMBY và chính trị phát triển đô thị. Hiện nay, chính quyền địa phương phải đối mặt với việc người dân phản đối các dự án xây dựng vì lo ngại mất đi không gian xanh, gây quá tải cho đường sá và trường học. Hơn nữa, các dự án thường được triển khai ở rìa thị trấn, những khu vực dễ thấy nhất, khiến người dân có cảm giác rằng việc xây dựng đang diễn ra ồ ạt, mặc dù số lượng công trình thực tế không nhiều như vậy. Kế hoạch phát triển các thị trấn mới, nằm tách biệt với các khu định cư hiện tại, có thể giúp điều chỉnh lại kỳ vọng của thị trường nhà ở và xoa dịu những lo ngại từ cộng đồng.

Vì không phải chịu áp lực về việc hạn chế đất xây dựng, Chính phủ Anh có thể tạo ra các cộng đồng quy hoạch mới ở những khu vực xa các khu định cư hiện tại. Điều này giúp hạ giá đất, cho phép xây dựng những ngôi nhà rộng rãi hơn, thêm nhiều không gian xanh và vườn tược — những yếu tố mà các dự án nhà ở mới tại Anh đang thiếu. Nếu các thị trấn mới được thiết kế hấp dẫn, chúng có thể xoa dịu sự phản đối của cộng đồng đối với việc phát triển nhà ở. Đồng thời, việc hạ giá đất cũng sẽ tạo điều kiện để xây dựng nhiều nhà ở giá rẻ hơn, đặc biệt là nhà cho thuê xã hội với mức giá thấp, nhằm đối phó với cuộc khủng hoảng nhà ở kéo dài nhiều thập kỷ. Đảng Lao động cam kết rằng các thị trấn mới sẽ có tỷ lệ 40% là nhà ở giá rẻ, tập trung vào phân khúc cho thuê, giúp những người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở ổn định.

Những người hoài nghi có thể đặt câu hỏi liệu các nhà phát triển lớn có sẵn sàng tham gia vào kế hoạch xây dựng các thị trấn mới của Đảng Lao động hay không, bởi mô hình hiện tại đã mang lại cho họ lợi nhuận khổng lồ. Các công ty như Barratt Redrow, Taylor Wimpey và Persimmon đã chứng kiến cổ phiếu của họ tăng hơn 300% kể từ năm 2006, vượt xa mức tăng của chỉ số FTSE All-Share. Với mô hình hiện tại, các nhà phát triển lớn không cần phải cải thiện chất lượng hay đầu tư thêm vào cơ sở hạ tầng nhưng vẫn đảm bảo thu lợi lớn. Vì vậy, chính sách có thể sẽ cần được thiết kế đủ mạnh để tạo động lực hoặc áp lực buộc họ phải hợp tác.

Các công ty bất động sản đã chứng kiến cổ phiếu của họ vượt xa mức tăng của chỉ số FTSE All-Share

Thiết kế của chương trình xây dựng các thị trấn mới sẽ là yếu tố then chốt quyết định thành công. Kế hoạch của Đảng Lao động cho phép các tập đoàn phát triển chia đất thành các lô sẵn sàng xây dựng và cung cấp cho nhiều nhà phát triển khác nhau, từ các công ty lớn đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí cả cá nhân muốn tự xây dựng nhà. Điều này sẽ tạo ra nhiều kênh cạnh tranh, buộc các nhà phát triển phải đổi mới và nâng cao chất lượng để thu hút người mua. Việc can thiệp mạnh mẽ của nhà nước không chỉ giúp tái định hình thị trường mà còn mở rộng cơ hội cho các bên nhỏ hơn tham gia, từ đó thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh trong một thị trường nhà ở vốn đã bị kiểm soát bởi các công ty lớn trong nhiều năm qua.

Dự án phát triển Woodgate ở phía nam London, gần Crawley, là một ví dụ điển hình cho mục tiêu của Đảng Lao động trong việc xây dựng các thị trấn mới. Vào tháng 4, Bộ trưởng Tài chính Rachel Reeves và Phó Thủ tướng Angela Rayner đã đến tham quan dự án này, bao gồm 619 ngôi nhà nằm trong khu vực có vẻ đẹp tự nhiên nổi bật. Phát triển bởi công ty tư nhân Thakeham, dự án theo mô hình “cộng đồng lấy cơ sở hạ tầng làm nền tảng,” với khoản đầu tư lớn vào việc nâng cấp đường sá và xây dựng một trường tiểu học trị giá 2.7 triệu bảng. Dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn tạo ra một cộng đồng với cơ sở hạ tầng đầy đủ, nâng cao giá trị và sức hấp dẫn của khu vực, trở thành hình mẫu cho các kế hoạch phát triển tương lai của Đảng Lao động.

Dự án trên được xây dựng với mục tiêu tạo ra một cộng đồng đầy đủ tiện ích, là minh chứng cho việc phát triển bền vững. Các ngôi nhà được bố trí xung quanh một bãi cỏ lớn, với cửa hàng, quán cà phê thuộc sở hữu cộng đồng, cùng các tiện ích như đường xe đạp, lối đi bộ và ao hồ để thúc đẩy đa dạng sinh học. Đáng chú ý, các căn nhà giá rẻ trong dự án được thiết kế giống hệt những căn còn lại, tạo nên sự đồng nhất và không phân biệt về hình thức sở hữu. Theo Rob Boughton, Giám đốc điều hành của Thakeham, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng không chỉ giúp dự án trở nên hấp dẫn hơn mà còn mang lại giá trị dài hạn cho cả người mua và cộng đồng.

Một nghiên cứu năm 2015 từ viện Policy Exchange chỉ ra rằng "vành đai xanh" — chính sách bảo vệ các vùng đất nông thôn khỏi sự phát triển đô thị — chỉ là một nửa của hợp đồng xã hội được thiết lập sau Thế chiến II. Khi đó, "vành đai xanh" được đưa ra nhằm bảo vệ đất xanh quanh các khu đô thị, đổi lại là việc xây dựng các thị trấn mới để giải quyết khủng hoảng nhà ở. Tuy nhiên, thỏa thuận này đã bị lãng quên theo thời gian. Từ năm 1970, diện tích vành đai xanh đã tăng gấp đôi, nhưng không có thêm thị trấn mới nào được xây dựng, tạo ra sự bế tắc trong việc cung cấp đất cho nhà ở mới. Điều này đã góp phần không nhỏ vào cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay, khi nhu cầu xây dựng tăng cao nhưng đất phát triển lại ngày càng khan hiếm.

Có vẻ như hệ thống phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị của Anh đã bị đình trệ quá lâu và cần một sự thay đổi lớn. Không còn nhiều thời gian để chờ đợi, các dự án mới phải được triển khai ngay lập tức để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.