Suốt 12 năm nay, thị trường nhà ở Canada đã tăng lên mức kỷ lục. Nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là ở Toronto và Vancouver, đã khiến giá bất động sản tại đây thuộc hàng nóng nhất thế giới.

Điều này đã buộc người dân Canada chơi một trò chơi mạo hiểm: nắm giữ những khoản vay thế chấp họ chưa chắc đã trả được. Họ tìm những khoản vay lãi suất ban đầu thấp nhất. Nhưng vấn đề là, những khoản vay này có tên khác là lãi suất thế chấp thả nổi, chúng tăng cùng lãi suất liên ngân hàng của BoC. Tất cả các chỉ báo đều cho thấy lãi suất sắp tăng rất mạnh. Các nhà hoạch định chính sách BoC được kỳ vọng sẽ nâng lãi suất từ mức 0.25% hiện tại trong cuộc họp ngày 26/1 để đối phó với lạm phát, cùng với đó là nhiều đợt tăng tiếp theo trong 2 năm tới.

Mức tăng lãi suất trên 1% - các trader tại Toronto đang kỳ vọng tăng 1.5% - sẽ rất bất lợi cho các chủ nhà, đẩy cao lãi suất thế chấp hiện đang rất thấp. Với những dân buôn bất động sản kỳ cựu, các yếu tố hiện tại - người mua điên cuồng và lãi suất tăng - là công thức cho thảm họa. Và dù việc dự báo thị trường nhà ở Canada sập là một ý tưởng tồi suốt 2 thập kỷ nay, nhiều người đang dũng cảm đưa quan điểm đó trở lại.

“Nếu BoC đáp ứng kỳ vọng thị trường, giá trị bất động sản có thể giảm tới 25%,” theo David Rosenberg, chuyên gia kinh tế từng dự báo khủng hoảng thị trường nhà ở năm 2008 tại Mỹ, và đang điều hành công ty phân tích của riêng mình, Rosenberg Research & Associates. Ông nói thêm thị trường đang đánh giá thấp triển vọng lãi suất nếu BoC hoảng loạn trước lạm phát nóng nhất trong 30 năm. “Rất có thể họ sẽ thắt chặt quá tay, thậm chí đến một vài lần tăng lãi suất thừa.”

Hiệu ứng domino

Nỗi lo không phải là những người sở hữu nhà tại Canada không trả được nợ, điều gây ra vỡ nợ và tịch thu hàng loạt tại Mỹ năm 2008. Khi lãi suất tăng, các khoản vay lãi suất thả nổi tại Canada cho phép người vay giữ nguyên tiền trả hàng tháng, chỉ trả trước ít hơn để bù cho lãi suất cao. Và khi nỗi sợ bong bóng nhà ở đã lớn dần, chính phủ đã áp đặt thêm một lớp bảo vệ dưới dạng một bài thử, đảm bảo rằng người vay có đủ khả năng trả nợ lãi suất cao.

Những người đầu tư đã khiến thị trường tăng mạnh cũng là những người sẵn sàng bán nhất, theo Rosenberg. Đến giữa năm 2021, 1/5 số bất động sản tại Canada được mua với lý do đầu tư.

Giới đầu tư xem bất động sản là một nguồn sinh lời, nên họ sẽ sẵn sàng bán hơn nếu tình hình kinh tế kém khả quan, theo một nghiên cứu từ BoE. Hơn nữa, tỷ lệ nợ trên thu nhập cao có thể khiến họ nhạy cảm hơn với thay đổi lãi suất, theo BoC. Cuối năm 2020, khoảng 40% nhà đầu tư chỉ hòa vốn.

Kết hợp lại, kết quả là kể cả các nhà đầu tư có thể chi trả cũng chưa sẵn sàng nắm giữ nếu lãi suất tăng.

“Giới đầu tư thường dùng đòn bẩy cao ngất ngưỡng. Đó là khởi nguồn của đợt bán, và sẽ đổ như domino,” Rosenberg nói thêm.

Nhưng cả giới đầu tư, người mua để ở và môi giới bất động sản đều không tin BoC sẽ tăng lãi suất quá mạnh.

Vlad Maevskiy, một nhà đầu tư sở hữu 17 bất động sản tại Tây Nam Ontario, nói rằng nếu quá khứ nói lên điều gì, thì điều đó là mọi thứ sẽ ổn thôi. BoC chưa từng để lãi suất vượt 1.75% kể từ khủng hoảng 2008, và các chu kỳ tăng lãi suất thường nhanh và nông. Khi đại dịch vẫn còn hoành hành, Maevskiy có nhiều lý do tin rằng BoC sẽ giữ lãi suất thấp.

“Cú lừa đấy”

Lãi suất thả nổi luôn thấp hơn lãi suất cố định, nhưng tỷ lệ chiết khấu đang ở mức cao nhất trong cả thập kỷ, nên dân Canada không thể bỏ qua.

Người vay có thể tiết kiệm tới 1% lãi suất mỗi tháng nếu dùng lãi suất thả nổi, vì lãi suất cố định được neo với trái phiếu chính phủ, nên sẽ biến động cùng thị trường - và tới giờ, thị trường đã định giá tới 6 lần tăng lãi suất, tức khoảng 1.5%.

Vậy nếu người vay trả trước 20% một ngôi nhà trị giá 1 triệu CAD - mức trung bình tại Vancouver và Toronto và áp dụng lãi suất thả nổi, họ có thể tiết kiệm 8,000 CAD mỗi tháng trong năm đầu tiên nếu lãi suất không đổi.

Lãi suất thế chấp thả nổi chiếm hơn một nửa các khoản vay mua nhà tại các ngân hàng Canada từ tháng Bảy đến tháng Mười Một. Các khoản vay như vậy trước đây chưa từng vượt 50% trong 1 tháng, chứ chưa nói tới 5 tháng liền. Ngược lại, lãi suất thế chấp thả nổi chỉ chiếm 3% tại Mỹ trong tháng Mười Một.

Hiện tại, các khoản vay thế chấp thả nổi trị giá 372 tỷ CAD, chiếm 27.2% tổng dư nợ vay mua nhà tại Canada.

Miễn là BoC không tăng lãi suất quá 4 lần, người vay lãi suất thả nổi sẽ không phải lo nghĩ nhiều - và họ đang đánh cược vào điều đó. “Họ lừa đấy,” theo Jeff Evans, một môi giới bất động sản với khoảng 80% khách hàng lựa chọn lãi suất thả nổi,. “BoC không ở vị thế để làm thứ họ cảnh báo.” Nhưng nếu các trader đúng, người vay có thể bị hớ.

Tháng trước, Lori Babyk, quản lý sản phẩm tại một công ty cung cấp vật liệu, chi gần 1 triệu CAD cho một căn nhà tại ngoại ô Toronto. Lãi suất cô phải chịu - chỉ 1.35% - rất có lợi trước giá trị của căn nhà. “Với vị thế hiện tại của tôi và khoản tiền tôi phải trả hàng tháng, tôi có thể sống khá thoải mái.”

Nếu lãi suất tăng, Babyk nói cô sẽ thắt chặt chi tiêu ở các khoản khác để không còn nợ lúc nghỉ hưu. RỦi ro cho kinh tế Canada sẽ là hàng triệu người đổ tiền vào các khoản vay lãi suất thả nổi thắt lưng buộc bụng cùng một lúc. Điều này sẽ khiến nhu cầu chi tiêu giảm mạnh, buộc nhiều người phải bỏ việc, và nếu Babyk trở thành một trong số đó, việc trả nợ sẽ rất khó khăn.

“Tôi muốn tận dụng tối đa những gì mình có thể, và vẫn tự nhủ rằng, cùng lắm là bán đi thôi,” Babyk nói.