Ngành bất động sản Trung Quốc: Khó khăn còn chờ phía trước

Ngành bất động sản Trung Quốc có vẻ sẽ gặp nhiều thách thức hơn trước khi thực sự cải thiện, dự báo một năm ảm đạm cho cổ phiếu ngành này, dù đã có những tín hiệu tăng trưởng gần đây.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản vẫn đang gánh chịu hậu quả từ cuộc khủng hoảng kéo dài nhiều năm, khiến niềm tin của người mua giảm mạnh. Hệ quả là giá nhà lao dốc và hàng triệu căn hộ bị bỏ hoang. Các nhà kinh tế dự đoán giá nhà và doanh số bán sẽ tiếp tục giảm trong năm tới, dù tốc độ giảm có thể chậm hơn so với năm 2024.

Đà phục hồi gần đây của cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc có thể chỉ là tạm thời. Chỉ số Bloomberg theo dõi ngành này đã tăng khoảng 2.5% tính đến ngày 23/12, sau bốn năm liên tiếp sụt giảm. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu nhờ đợt phục hồi vào tháng 9 và hiện đang dần yếu đi.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bùng nổ trong năm 2024, nhưng sẽ không kéo dài lâu

Theo các nhà phân tích của Morgan Stanley, để cổ phiếu các công ty bất động sản tăng trưởng bền vững, cần có sự phục hồi rõ rệt trong doanh số bán hàng - điều hiện vẫn còn xa vời. Ngân hàng này dự báo doanh số bán nhà sẽ giảm 12% trong năm tới, trong khi giá nhà có thể giảm ở mức một chữ số cao so với tháng 11 năm nay. Fitch Ratings cũng dự đoán giá nhà sẽ giảm 5% vào năm 2025, và doanh số nhà mới bán ra sẽ giảm 10% tính theo diện tích.

Doanh nghiệp nhà nước chiếm ưu thế

Trước sức ép giá cổ phiếu, các nhà đầu tư được khuyến nghị tập trung vào những doanh nghiệp nhà nước. Theo các báo cáo từ Morgan Stanley, Morningstar và CGS International Securities HK, China Overseas Land & Investment Ltd. và China Resources Land Ltd. nằm trong số những lựa chọn đáng cân nhắc.

"Chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp nhà nước lớn có tiềm năng tăng trưởng về định giá," Jeff Zhang, nhà phân tích tại Morningstar Inc., nhận định. Ông cũng cho rằng giá nhà có thể ổn định trở lại vào nửa cuối năm sau.

Morgan Stanley dự báo quá trình tái cấu trúc thị trường sẽ tăng tốc vào năm 2025, khi các nhà phát triển tư nhân tập trung vào hoàn thành dự án và giảm nợ. Điều này sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp nhà nước chiếm thêm thị phần.

Tuy nhiên, ngành bất động sản vẫn là điểm "nóng" trong nền kinh tế Trung Quốc, với nhiều dấu hiệu cho thấy các vấn đề còn đang trầm trọng hơn.

Cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc gần đây yêu cầu các công ty bảo hiểm tiết lộ mức độ rủi ro đối với China Vanke Co., nhà phát triển lớn thứ tư nước này, trong bối cảnh lo ngại nguy cơ vỡ nợ. Một số công ty khác như New World Development Co. cũng đang xin gia hạn khoản vay, trong khi Parkview Group tìm kiếm người mua cho trung tâm thương mại nổi tiếng tại Bắc Kinh.

Tại Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương gần đây, Bắc Kinh khẳng định sẽ tăng cường hỗ trợ thị trường, nhưng không công bố chi tiết cụ thể. Một số thành phố lớn như Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến cũng đã nới lỏng các quy định mua nhà. Tuy nhiên, cách tiếp cận này chỉ tạo ra phản ứng ngắn hạn trên thị trường, trong khi những vấn đề sâu xa của ngành vẫn chưa được giải quyết.

Kristy Hung, nhà phân tích của Bloomberg Intelligence, cho rằng các chính sách hỗ trợ có thể giúp cổ phiếu bất động sản hồi phục trong ngắn hạn. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục chịu áp lực từ nhiều thách thức mang tính cấu trúc. Bà nhấn mạnh: "Các yếu tố cơ bản yếu kém sẽ tiếp tục kéo giảm định giá."