Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia hôm thứ Ba, đây là tháng thứ tư liên tiếp doanh số bán nhà cũ sụt giảm. Cùng với số liệu về xây dựng nhà mới suy giảm và giấy phép xây dựng, điều này cho thấy thị trường nhà đất có thể đã suy giảm trong quý hai, sau khi đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong quý đầu năm.

Nancy Vanden Houten, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Oxford Economics nhận định: "Giá nhà cao kỷ lục và lãi suất vay thế chấp cao đã ảnh hưởng đến doanh số bán nhà cũ trong tháng 6. Tuy nhiên, lãi suất vay thế chấp gần đây đã giảm và chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ mạnh mẽ hơn khi Fed bắt đầu cắt giảm lãi suất, từ đó hỗ trợ sự phục hồi khiêm tốn của doanh số bán nhà vào cuối năm nay."

Doanh số bán nhà trong tháng trước đã giảm 5.4% xuống mức 3.89 triệu căn (theo tỷ lệ hàng năm đã điều chỉnh theo mùa), thấp nhất kể từ tháng 12 năm ngoái. Các nhà kinh tế được Reuters khảo sát đã dự báo doanh số bán nhà cũ sẽ giảm xuống mức 4.00 triệu căn.

Giá nhà cũ trung bình đã tăng vọt 4.1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao kỷ lục 426,900 USD/căn. Mặc dù giá nhà đã lập kỷ lục trong hai tháng liên tiếp, tốc độ đà tăng giá đã chậm lại, trong khi nguồn cung gần đạt mức cao nhất trong bốn năm qua.

Doanh số bán nhà cũ, chiếm phần lớn trong tổng doanh số bán nhà ở Mỹ, đã giảm 5.4% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 6.

Doanh số bán nhà cũ được tính tại thời điểm hoàn tất hợp đồng. Doanh số trong tháng 6 có thể phản ánh các hợp đồng được ký trong 2 tháng trước đó, khi lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp 30 năm cố định phổ biến vượt quá 7.0%.

Theo số liệu từ Freddie Mac, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã giảm xuống mức thấp nhất trong 4 tháng, đạt 6.77% trong tuần trước. Con số này giảm từ mức 6.89% của tuần trước đó và tương đương với mức trung bình cùng kỳ năm 2023.

Lãi suất đã hạ nhiệt từ mức cao nhất 6 tháng là 7.22% vào đầu tháng 5, khi kỳ vọng Fed sẽ thực hiện đợt cắt giảm lãi suất vào tháng 9. Thị trường nhà đất đã chịu tác động nặng nề nhất từ chính sách thắt chặt tiền tệ quyết liệt của Fed nhằm kiềm chế lạm phát.

Cổ phiếu trên Phố Wall tăng điểm. Đồng USD mạnh lên so với rổ tiền tệ. Lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ giảm nhẹ.

Doanh số bán nhà cũ tại Mỹ

Nguồn cung tăng

Doanh số bán nhà sụt giảm 5.9% ở khu vực đông dân cư phía Nam. Tại Trung Tây, vùng được coi là có giá cả phải chăng nhất, doanh số bán nhà lao dốc giảm 8.0%. Doanh số cũng giảm 2.1% ở vùng Đông Bắc và 2.6% ở miền Tây.

Lượng nhà tồn kho tăng 3.1%, đạt 1.32 triệu căn trong tháng trước, mức cao nhất kể từ tháng 10/2020. So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung đã tăng vọt 23.4%. Việc phí bảo hiểm tăng cao trên cả nước do số vụ khiếu nại liên quan đến thời tiết gia tăng đang buộc một số chủ nhà phải đưa bất động sản của họ ra khỏi thị trường.

Tuy nhiên, nhà ở phân khúc giá thấp vẫn khan hiếm và việc xây dựng mới chưa đủ đáp ứng nhu cầu. Chính phủ báo cáo tuần trước rằng việc xây dựng nhà ở đơn lẻ đã giảm xuống mức thấp nhất trong 8 tháng, trong khi giấy phép xây dựng cho tương lai ở mức thấp nhất trong một năm. Nhiều chủ nhà hiện có lãi suất vay thế chấp dưới 5%.

Các nhà kinh tế ước tính rằng đầu tư vào bất động sản, bao gồm cả xây dựng và bán nhà, có thể đã làm giảm GDP trong quý vừa qua, sau khi đóng góp hơn nửa điểm phần trăm trong quý đầu năm.

Chính phủ dự kiến sẽ công bố báo cáo tổng quan về tăng trưởng quý hai vào thứ Năm. Dự báo tăng trưởng cho quý hai khoảng 2% (tính theo tỷ lệ hàng năm). Nền kinh tế đã tăng trưởng ở mức 1.4% trong quý đầu tiên.

Với tốc độ bán hàng trong tháng 6, sẽ mất 4.1 tháng để tiêu thụ hết lượng nhà cũ hiện có. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 5/2020 và tăng từ mức 3.1 tháng của năm ngoái. Nguồn cung từ 4 đến 7 tháng được coi là cân bằng lành mạnh giữa cung và cầu.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR nhận xét: "Chúng tôi đang chứng kiến sự chuyển dịch chậm từ thị trường của người bán sang thị trường của người mua. Động lực cung cầu đang tiến gần đến trạng thái cân bằng."

Giá nhà trung bình tăng ở cả 4 khu vực trong tháng trước. Thời gian trung bình để bán được một căn nhà trong tháng 6 là 22 ngày, so với 18 ngày của năm ngoái. Người mua nhà lần đầu chiếm 29% doanh số, tăng từ mức 27% của năm ngoái.

Tỷ lệ này vẫn thấp hơn mức 40% mà các nhà kinh tế và môi giới bất động sản cho là cần thiết cho một thị trường nhà ở tăng trưởng bền vững.

Giao dịch thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt chiếm 28% tổng số giao dịch, tăng từ mức 26% của năm ngoái. Trong khi đó, các giao dịch bất động sản gặp khó khăn, bao gồm cả những trường hợp bị tịch thu nhà, vẫn duy trì ở mức 2.0% tổng số giao dịch.