Nền kinh tế Mỹ trong vài năm qua đã hoạt động tốt hơn nhiều so với những gì nhiều người mong đợi, đặc biệt là trước nhiều trở ngại từ đại dịch, sự chia rẽ giữa Mỹ và Trung Quốc, cuộc chiến ở Ukraine và sự hỗn loạn chính trị nói chung ở Washington.

Đất nước này đã trải qua sự hạ nhiệt kinh tế gần như hoàn hảo, cùng với thị trường việc làm vẫn mạnh mẽ và tổng sản phẩm quốc nội tăng trưởng tốt. Đặc biệt khi so sánh với các nước khác, nền kinh tế Mỹ có vẻ tốt nhất hiện nay. Tuy nhiên, vẫn có một điểm yếu còn hiện hữu - thị trường nhà ở.

Bạn có thể thấy điều đó qua số liệu chỉ số giá tiêu dùng tuần trước, cho thấy lạm phát cao hơn một chút so với dự báo. Thủ phạm chính, ngoài giá lương thực và dầu luôn biến động, là nhà ở. Phần chỉ số nơi ở của CPI đã tăng 7,2% trong năm qua, chiếm hơn 70% tổng mức tăng của tất cả các mặt hàng, ngoại trừ thực phẩm và nhiên liệu.

Con số lạm phát làm tăng triển vọng về một đợt tăng lãi suất khác của Cục Dự trữ Liên bang trong tương lai, vào thời điểm Phố Wall đang đặt cược rằng việc tăng lãi suất đã kết thúc.

Nhưng liệu đó có phải là giải pháp chính sách tốt nhất cho vấn đề nhà ở ở Mỹ? Có một lập luận mạnh mẽ được đưa ra rằng câu trả lời là không. Từ lâu, câu chuyện lạm phát cốt lõi ở Mỹ chủ yếu là về nhà ở. Không giống như các thị trường khác, bao gồm cả Vương quốc Anh, nơi giá thực tế đã giảm 13,4% so với mức đỉnh tháng 3 năm 2022, thị trường nhà ở Mỹ không hạ nhiệt, mặc dù lãi suất tăng nhiều lần.

Quả thực, bạn có thể lập luận rằng việc tăng lãi suất đã khiến mọi thứ trở nên tồi tệ hơn trên thị trường nhà đất. Vậy nguyên nhân đến từ đâu? Hãy bắt đầu với vấn đề cơ bản, đó là nguồn cung nhà ở quá ít so với nhu cầu ở Mỹ. Việc sản xuất nhà ở của đất nước đã không theo kịp tốc độ hình thành hộ gia đình kể từ cuộc Đại khủng hoảng tài chính năm 2008, khi số lượng đơn vị nhà ở bắt đầu giảm mạnh. Kể từ đó, nhu cầu đã vượt xa nguồn cung, khiến hàng triệu đơn vị ở Mỹ thiếu hụt những gì dân số nước này cần.

Một phần của điều này là về chủ nghĩa nimby, nghĩa là cách tiếp cận “không ở sân sau của tôi” (là biểu hiện của sự phản đối của người dân đối với các dự án phát triển được đề xuất trong khu vực địa phương của họ, cũng như ủng hộ các quy định sử dụng đất nghiêm ngặt) đối với chính sách nhà ở ở cấp địa phương. Trong khi nhiều người Mỹ ở các thành phố lớn như New York, Los Angeles hay San Francisco đồng ý rằng cần có nhà ở giá rẻ hơn và thực tế là có nhiều nhà ở nói chung, thì rất ít chủ nhà thịnh vượng (hoặc thậm chí là người thuê nhà) sẽ bỏ phiếu để xác định một dự án như vậy ở gần họ.

Các nghiên cứu đã phát hiện ra rằng chính trị của thành phố xung quanh việc phân vùng có xu hướng ủng hộ những người phản đối quy hoạch hơn là các nhà phát triển. Đây là lý do chính khiến nhà ở vẫn còn hạn chế.

Vấn đề này càng được thúc đẩy bởi làn sóng người di cư đến các thành phố tôn nghiêm ở Hoa Kỳ, nơi về mặt lý thuyết được đảm bảo về nơi trú ẩn nhưng trên thực tế thì không có. Ngoài ra còn có những vấn đề kéo dài về lạm phát vật liệu và lao động kể từ sau đại dịch. Những điều này đã cản trở việc xây dựng nhà mới hoặc đơn giản là khiến nó trở nên quá đắt đỏ.

Về nhiều mặt, nhà ở là vấn đề cuối cùng còn sót lại của chuỗi cung ứng của Mỹ. Giá nhiên liệu cũng tăng, mặc dù vấn đề đó cuối cùng sẽ được giải quyết khi các giếng ở Mỹ bơm nhiều hơn và Opec điều chỉnh nguồn cung. Nhưng vấn đề lạm phát nhà ở, vốn đã bị Fed vô tình làm trầm trọng thêm, sẽ không sớm biến mất. Việc kinh doanh chênh lệch giá nhà/tỷ lệ thế chấp đang cản trở sự di chuyển của chủ nhà.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm hiện nay ở Mỹ là khoảng 8%. Con số này tăng từ mức dưới 3% vào năm 2021. Trong khi đó, giá nhà trung bình tăng 29%, từ 322.000 USD vào năm 2020 lên 416.000 USD hiện nay. Thêm vào đó là thực tế là nhiều chủ nhà đã chốt lãi suất rất thấp trong vài năm qua. Trừ khi bạn sắp thấy một mức lãi suất cũ, nếu không thì cực kỳ khó để biện minh cho những sự thay đổi này.

Ví dụ, tôi và chồng có khoản vay với lãi suất llà 2,875% và sẽ không thay đổicho đến năm 2031. Với đứa con thứ hai sắp rời trường đại học vào năm tới, tôi rất muốn thu hẹp quy mô ngôi nhà của gia đình và chuyển đến một cái gì đó nhỏ hơn Nhưng sự kết hợp giữa thị trường nhà ở vẫn sôi sục, cùng với tỷ lệ thế chấp cao và gánh nặng thuế tổng thể liên quan đến việc bán nhà ở những nơi như New York, có nghĩa là việc chúng tôi rời đi là không hợp lý về mặt tài chính - chúng tôi sẽ phải trả nhiều tiền hơn cho ít hơn nhiều.

Đây chính là động lực khiến giá luôn ở mức cao, ngay cả khi phải đối mặt với mức giá cao hơn. Và đó là công thức để tiếp tục lạm phát, đặc biệt nếu lãi suất tiếp tục tăng.

Một số nhà kinh tế hiện đang kêu gọi Fed xem xét lại cách tiếp cận truyền thống của mình dựa trên sự kết hợp của các yếu tố này. Dan Alpert, đối tác quản lý của Westwood Capital, cho biết: “Tôi đã chuyển từ gãi đầu, khó chịu, sang thẳng thắn tức giận trước sự tận tâm của ngân hàng trung ương đối với các mô hình mang tính chu kỳ đơn giản là không áp dụng được cho thời kỳ hậu đại dịch”. Alpert là giáo sư tại Trường Luật Cornell, người từ lâu đã ủng hộ việc Fed nên suy nghĩ sáng tạo hơn về lạm phát trên thị trường nhà ở khi xem xét các đợt tăng lãi suất mới.

Nếu mô hình hiện tại về giá cao, lãi suất cao và nguồn cung không đủ tiếp tục thì sẽ phải thay đổi điều gì đó. Chúng ta có thể không sớm thấy một sự điều chỉnh lớn trên thị trường nhà đất ở Hoa Kỳ, do có bao nhiêu người đang bị mắc kẹt trong mức lãi suất thấp, nhưng trừ khi có thêm nhiều ngôi nhà được xây dựng trong vài năm tới, sẽ rất khó để quản lý cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở của Mỹ.