Sau bốn năm đứng nhìn các công ty phát triển bất động sản như China Evergrande Group rơi vào tình trạng vỡ nợ, các quan chức Đảng Cộng sản đã quyết định vào cuối tháng 1 rằng China Vanke Co., một trong những công ty bất động sản khổng lồ còn sót lại, là quá lớn để có thể sụp đổ. Đối mặt với sự sụp đổ của giá trái phiếu Vanke và cảnh báo của công ty về khoản lỗ kỷ lục 6.2 tỷ USD, các quan chức tại Thâm Quyến đã vào cuộc để nắm quyền kiểm soát hoạt động. Các nhà chức trách đang xây dựng một đề xuất giúp Vanke lấp đầy khoảng cách tài trợ khoảng 6.8 tỷ USD trong năm nay.

Sự can thiệp chưa từng có này đã khiến thị trường thở phào nhẹ nhõm, nhưng nó cũng nhấn mạnh một thực tế ảm đạm: Cuộc khủng hoảng bất động sản đã làm tê liệt nền kinh tế Trung Quốc và tạo ra nợ xấu gần 160 tỷ USD, khoản nợ xấu lớn nhất thế giới và đang dần trở nên tồi tệ hơn.

Các dấu hiệu rắc rối hiện đang xuất hiện ở khắp mọi nơi. Một sự phục hồi ngắn ngủi trong doanh số bán nhà đã tan biến mặc dù chính phủ của Chủ tịch Tập Cận Bình đã đưa ra nhiều đợt kích thích. Theo những người hiểu rõ vấn đề này, các ngân hàng Trung Quốc phần lớn đã ngừng cho vay các dự án bất động sản bên ngoài các thành phố lớn như Thượng Hải. Và các chủ nợ quốc tế đang mất kiên nhẫn: nhiều thỏa thuận tái cấu trúc nợ đang tan vỡ và ít nhất một chục nhà phát triển phải đối mặt với các đơn xin thanh lý, bao gồm cả những cái tên từng nổi tiếng như Country Garden Holdings Co.

Nỗi đau cũng đang lan sang Hồng Kông khi người mua nhà và khách du lịch Trung Quốc rút lui. New World Development Co., một công ty bất động sản khổng lồ do một trong những gia đình giàu nhất của trung tâm tài chính này kiểm soát, đang chạy đua bán tài sản và thế chấp một số bất động sản nổi tiếng của mình khi tình trạng thua lỗ ngày càng chuyển biến xấu.

Tất cả đều chỉ ra nhiều rủi ro hơn cho nền kinh tế Trung Quốc vốn đang vật lộn với chi tiêu tiêu dùng yếu ớt và thuế quan của Donald Trump. Nếu không có hành động mạnh mẽ từ Bắc Kinh để khôi phục niềm tin của người mua nhà và ổn định ngành bất động sản trị giá 15 nghìn tỷ USD, cuộc khủng hoảng ngày càng tồi tệ hơn này sẽ làm ảnh hưởng đến vị thế của Tập Cận Bình trên bàn đàm phán thương mại với Trump và ngăn cản vốn đầu tư nước ngoài vào Trung Quốc.

Huan Li, đồng sáng lập của Forest Capital Hong Kong Ltd., một quỹ đầu cơ quản lý 200 triệu USD, cho biết rằng: "Những nỗ lực cứu hộ theo quy định của Trung Quốc đôi khi cần thận trọng, giống như việc băng bó vết thương do dao đâm". "Họ không hành động cho tới khi thời điểm tồi tệ nhất, nhưng khi thời điểm đó đến, có thể đã quá muộn. Với Vanke, sự hỗ trợ là tích cực và chúng ta cần thấy nhiều hơn nữa".

Hình 1: Giá nhà ở Trung Quốc đã tạo đáy

Bộ nhà ở và cơ quan quản lý tài chính quốc gia của Trung Quốc đã không trả lời yêu cầu bình luận của Bloomberg.

Cuộc khủng hoảng bắt đầu khi Tập Cận Bình bắt đầu chuyển hướng Trung Quốc sang tăng trưởng kinh tế dựa trên công nghệ, đồng thời giảm vai trò của lĩnh vực bất động sản. Điều này buộc Bắc Kinh phải trấn áp đòn bẩy cao ngất ngưởng của các nhà phát triển và giải quyết bong bóng nhà ở. Theo một phân tích, sự sụp đổ của thị trường đã dẫn đến sự phá hủy 18 nghìn tỷ USD tài sản hộ gia đình. Theo các nhà kinh tế, giá nhà đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh điểm năm 2021. Đóng góp của lĩnh vực nhà ở vào nền kinh tế đã giảm từ khoảng 24% xuống còn 19%.

Việc China Evergrande vỡ nợ vào năm 2021 đã nhấn mạnh mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng và các cuộc biểu tình trên toàn quốc của người mua nhà đã nổ ra vào năm sau khi các công ty thiếu vốn không thể hoàn thành việc xây dựng bất động sản.

Giải pháp của Bắc Kinh cho cuộc khủng hoảng là tập trung vào việc giao nhà cho người mua thay vì cứu trợ các công ty. Nó yêu cầu chính quyền địa phương và các công ty được nhà nước hậu thuẫn mua những ngôi nhà chưa bán được, đồng thời cung cấp nguồn tài chính hạn chế để hoàn thành việc xây dựng các dự án chưa hoàn thành. Sau đó, nó tìm cách thúc đẩy nhu cầu bằng cách cắt giảm lãi suất thế chấp và dỡ bỏ các hạn chế mua. Mục tiêu là quản lý sự suy thoái thay vì phục hồi thị trường.

Vanke là biểu tượng hàng đầu của chiến lược đó với tư cách là nhà phát triển lớn thứ năm của Trung Quốc theo doanh số bán hàng, với các tòa nhà chung cư rộng lớn được xây dựng cho tầng lớp trung lưu tại một số thành phố giàu có nhất của Trung Quốc. Theo nghiên cứu của Citigroup Inc. dựa trên dữ liệu bán hàng từ 100 nhà xây dựng hàng đầu của Trung Quốc, năm ngoái, các công ty được nhà nước hậu thuẫn đã đóng góp 70% doanh số bán hàng trên toàn quốc, cao hơn gấp đôi so với mức 32% trước khi suy thoái bất động sản bắt đầu.

Tuy nhiên, trong vài tháng qua, các nhà đầu tư bắt đầu lo ngại Vanke có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ. Công ty có 4.9 tỷ USD trái phiếu đáo hạn hoặc phải đối mặt với các tùy chọn hoàn trả vào năm 2025. Moody's Ratings đã hạ đánh giá tín dụng của Vanke vào thứ Ba xuống Caa1, thấp hơn bảy bậc so với mức được đánh giá được xếp loại lạ đầu tư, với lý do kết quả tài chính và thanh khoản yếu.

Các giám đốc điều hành tại các công ty xây dựng khác cho biết việc vỡ nợ sẽ làm xói mòn niềm tin vào các nhà phát triển do nhà nước kiểm soát như Poly Developments and Holdings Group Co. và China Overseas Land & Investment Ltd.

Các chủ ngân hàng cho biết các bên cho vay có thể hạn chế các khoản vay mới để định vị cho nhu cầu và giá nhà giảm nhanh hơn. Raymond Cheng, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại CGS International Securities Hong Kong, ước tính rằng doanh số bán nhà mới có thể giảm 10% trong năm nay trong trường hợp xấu nhất.

Xu Liqiang, phó giám đốc thu nhập cố định tại Shanghai Silver Leaf Investment Co. cho biết: "Nếu Vanke sụp đổ, mọi người sẽ bắt đầu đặt câu hỏi về định hướng chính sách thúc đẩy ổn định và phục hồi thị trường bất động sản do Bắc Kinh đưa ra vào tháng 9 và chúng ta có thể tự hỏi về cái tên tiếp theo”

Chi tiết về việc giải cứu Vanke đang dần được hé lộ. Một quan chức của Shenzhen Metro Group Co., cổ đông lớn nhất của công ty, đã được bổ nhiệm làm chủ tịch, lần đầu tiên nhà nước nắm quyền kiểm soát trực tiếp. Thông qua phương tiện truyền thông nhà nước, chính quyền địa phương cho biết họ sẽ "chủ động hỗ trợ" hoạt động của công ty. Vào ngày 10 tháng 2, Vanke cho biết Shenzhen Metro sẽ cung cấp khoản vay lên tới 2.8 tỷ CNY.

Vào thứ Tư, Bloomberg News đưa tin rằng, theo những người hiểu biết về vấn đề này, chính quyền Trung Quốc đang xây dựng một đề xuất giúp Vanke lấp đầy khoảng cách tài trợ khoảng 50 tỷ CNY trong năm nay. Theo kế hoạch, các cơ quan quản lý sẽ phân bổ 20 tỷ CNY hạn ngạch trái phiếu chính quyền địa phương đặc biệt để mua các bất động sản chưa bán được và đất trống từ Vanke.

Theo một tuyên bố trả lời cuộc điều tra của Bloomberg, Vanke sẽ "làm hết sức mình để đáp ứng các nghĩa vụ nợ công của mình trong năm nay" và tiếp tục huy động vốn thông qua việc bán nhà, thanh lý tài sản, thoát khỏi các doanh nghiệp không cốt lõi và tìm kiếm nguồn tài chính mới. Nhà phát triển cho biết họ có 36 tỷ CNY nợ công phải trả trong năm nay và đã trả 3 tỷ CNY vào tháng 1.

Viện trợ được đưa ra sau một loạt các biện pháp kích thích và thông báo trên toàn ngành từ tháng 9. Một cuộc họp của cơ quan ra quyết định của Đảng Cộng sản trong tháng đó đã cam kết đảm bảo thị trường nhà ở sẽ "ngừng suy giảm", lời cam kết mạnh mẽ nhất cho đến nay nhằm ổn định ngành đang gặp khó khăn. Một loạt các đợt cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã đẩy lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần đầu xuống mức thấp kỷ lục là 3.1% trong quý cuối cùng của năm ngoái. Yêu cầu thanh toán trước đã được cắt giảm.

Với khả năng thâm hụt tài chính cao hơn, sức mạnh hỏa lực của Bắc Kinh không còn nghi ngờ gì nữa.

Vấn đề là nhu cầu nhà ở không tăng đủ nhanh, với sở thích tiết kiệm của người tiêu dùng Trung Quốc khiến quốc gia này rơi vào chu kỳ giảm phát dài nhất kể từ những năm 1960.

Doanh số bán nhà trên toàn quốc phục hồi sau khi gói kích thích vào tháng 9 đã không còn hiệu quả. Theo dữ liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp., doanh số bán nhà đã giảm 3.2% vào tháng 1 so với cùng kỳ năm trước, sau khi doanh số này hầu như không thay đổi trong tháng trước. Doanh số bán nhà của Vanke trong quý 4 đã tăng 20% ​​so với ba tháng trước, nhưng ước tính của Bloomberg Intelligence cho thấy con số này là không đủ để giúp công ty phát triển bất động sản này đạt được mục tiêu giảm nợ 100 tỷ CNY.

Zhu Ning, một giảng viên tại Đại học Yale và là tác giả của cuốn China’s Guaranteed Bubble, một cuốn sách nghiên cứu về những khó khăn của ngành ngân hàng, tài chính và bất động sản của Trung Quốc, cho biết: "Những gì chính phủ đã làm là đáng khích lệ ngay từ đầu, nhưng các biện pháp này không đủ và không diễn ra đủ nhanh và điều tôi thực sự lo lắng về thị trường nhà ở là kỳ vọng đã trở nên bi quan".

Hình 2: Doanh thu bất động sản Trung Quốc giảm xuống mức thấp nhất sau 14 năm

Lucy Wang, một nhà phân tích tại một quỹ tương hỗ có trụ sở tại Bắc Kinh, cho biết gia đình cô đã bán căn hộ của họ vào năm ngoái khi tình trạng suy thoái nhà ở vẫn tiếp diễn. Trong khi họ đang cân nhắc mua lại để giúp đảm bảo một suất học cho con mình, thì sự bất ổn về kinh tế vẫn rất đáng sợ. Wang cho biết rằng: "Chúng ta đang trong một chu kỳ kinh tế mà các ngành công nghiệp khác nhau đang trải qua quá trình điều chỉnh và mức lương đang giảm. Chúng ta có thể phải suy nghĩ kỹ vì sẽ khó có thể tiếp tục sử dụng nhiều đòn bẩy như vậy nữa".

Nhu cầu nhà ở giảm đang làm chệch hướng tiến trình của những người vỡ nợ vốn dường như đang phục hồi. Sunac China Holdings Ltd., công ty đã tái cấu trúc nợ thành công vào năm 2023 và được các chủ nợ ca ngợi là hình mẫu, gần đây cho biết họ "không thể loại trừ" khả năng tái cấu trúc ở nước ngoài lần thứ hai vì điều kiện thị trường tồi tệ hơn dự kiến. Công ty có kế hoạch phản đối mạnh mẽ một bản kiến ​​nghị phá sản khác.

Danh sách này còn dài. Một công ty vỡ nợ khác là China Fortune Land Development Co. đang cân nhắc hủy bỏ một kế hoạch mà chủ nợ chấp thuận để làm theo giải pháp do tòa án đưa ra, một cách tiếp cận hiếm hoi đối với các nhà phát triển ở Trung Quốc. Nhà phát triển đã từ chối bình luận về báo cáo của Bloomberg tại thời điểm đó. Các đơn xin thanh lý lại đang chất đống tại tòa án Hồng Kông, với các mục tiêu bao gồm Shimao Group Holdings Ltd., từng là một trong những công ty xây dựng lớn nhất của quốc gia này, trong những tuần gần đây.

Phản ánh những lo ngại, một thước đo chính của các cổ phiếu bất động sản lớn của Trung Quốc đã giảm khoảng 9% trong năm nay. Trái phiếu USD của nhiều nhà phát triển đang chìm xuống mức trầm trọng hơn, với các nhà phân tích của JPMorgan Chase & Co. dự đoán rằng lĩnh vực này sẽ là nguồn vỡ nợ lớn nhất ở Châu Á vào năm 2025.

Hình 3: Trái phiếu USD của các nhà phát triển bất động sản đang được giao dịch ở mức rất thấp

Các nhà xây dựng đang mắc kẹt trong tình thế tiến thoái lưỡng nan. Doanh số bán hàng kém khiến các ngân hàng không muốn cho vay. Điều này sau đó cản trở khả năng hoàn thành xây dựng và bán nhà của các công ty. Lời hứa tài trợ của Bắc Kinh vào năm ngoái, cũng như việc đưa vào danh sách rút gọn một số dự án bất động sản không được tiết lộ để hỗ trợ trong White List, nhằm mục đích chấm dứt tình trạng giảm giá.

Một số tiền mặt đó đang được triển khai, với các khoản vay thuộc chương trình hỗ trợ đạt 5,6 nghìn tỷ CNY tính đến ngày 22 tháng 1.

Tuy nhiên, theo các chủ ngân hàng tham gia vào doanh nghiệp này, việc cho vay cho các dự án bên ngoài các thành phố chính như Thượng Hải và Hàng Châu, ít nhiều đã bị tạm hoãn. Các giám đốc điều hành cho biết việc lọt vào White List không đảm bảo cho các khoản vay, vì các ngân hàng đang xem xét kỹ lưỡng tính khả thi của các dự án khi họ cân nhắc các rủi ro đối với các dự án đó.

Hình 4: Nợ vay ngân hàng cho các nhà thầu Trung Quốc giảm xuống mức của năm 2012

Một giám đốc điều hành cho biết, ít hơn 10% đơn xin vay được chấp thuận cho một trong những nhà phát triển Trung Quốc lớn nhất trong White List. Bất chấp mọi sự hỗ trợ, các nhà xây dựng Trung Quốc đã nhận được ít hơn 6.1% tiền từ các ngân hàng vào năm ngoái, đây là mức giảm hàng năm thứ tư liên tiếp.

Yang Junxuan, một nhà quản lý quỹ tại Shanghai Junniu Private Fund Management Co., cho biết: "Bất động sản ở các thành phố hạng hai và hạng ba không bán chạy. Chúng tôi lo ngại rằng thanh khoản của các nhà phát triển có thể bị phá vỡ một ngày nào đó".

Tác động của nền kinh tế Trung Quốc yếu kém cũng đang lan sang Hồng Kông. New World đã vay rất nhiều để tài trợ cho các dự án bán lẻ và thương mại lớn như 11 Skies và Victoria Dockside để tận dụng chi tiêu của khách du lịch và các công ty từ Trung Quốc.

Nhưng, với việc chi tiêu bán lẻ giảm mạnh và các công ty Trung Quốc vội vã bán các tòa nhà văn phòng tại Hồng Kông, giá trung bình của các tòa nhà thương mại, trung tâm mua sắm và các bất động sản khác đã giảm hơn 40% so với mức cao nhất vào năm 2018.

“Tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc chậm lại là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là vào thời điểm này khi rất nhiều trở ngại đang nổi lên và tình trạng bất động sản xấu đi sẽ đẩy nhanh điều đó”, Gary Ng, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Natixis SA cho biết.

Nỗi lo sợ lớn hơn hiện nay là cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc tiếp tục đi xuống, cản trở mục tiêu phục hồi tiêu dùng trong nước của Bắc Kinh. Điều đó sẽ khiến các kế hoạch tăng trưởng của nước này gặp rủi ro vào thời điểm thuế quan của Hoa Kỳ đang đe dọa gây tổn hại đến xuất khẩu của nước này. Theo các nhà kinh tế được Bloomberg khảo sát, dự báo trung bình về tăng trưởng kinh tế thực tế của quốc gia này trong năm nay là 4.5%.

Các nhà kinh tế và nhà đầu tư đã kêu gọi một gói hỗ trợ toàn diện hơn vào cuộc họp thường niên trong tháng 3, cuộc họp mà công bố các mục tiêu chính sách quan trọng từ tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm đến mức thâm hụt tài chính.

Sheldon Chan, giám đốc danh mục tín dụng châu Á tại T. Rowe Price Group Inc. cho biết: “Bản thân các biện pháp nới lỏng bất động sản khó có thể thúc đẩy lĩnh vực này. Thay vào đó, một gói kích thích được phối hợp rộng rãi sẽ hiệu quả nhất để kích thích niềm tin và tiêu dùng”