Tại Úc, giá nhà đã tăng liên tục trong ba tháng qua. Ở Mỹ, chỉ số giá trị nhà đất đã tăng 1.6% so với mức thấp nhất hồi tháng Giêng, và giá cổ phiếu của các công ty xây dựng nhà đã tăng gấp đôi so với thị trường chứng khoán nói chung. Trong khu vực đồng Euro, thị trường bất động sản có vẻ ổn định. Các nhà phân tích tại ngân hàng JPMorgan Chase đã viết trong một báo cáo gần đây về nước Mỹ: “Hầu hết lực cản từ nhà ở đối với tăng trưởng GDP từ giờ trở đi sẽ không đáng kể”. “Chúng tôi tin rằng lực cản tiêu cực cao nhất từ sự sụt giảm của thị trường nhà ở gần đây đối với tiêu dùng cá nhân có thể đang ở phía sau chúng ta,” - Goldman Sachs, một ngân hàng khác, viết về Hàn Quốc.

Các nhà kinh tế đã mong đợi một cuộc “tắm máu” trong thị trường nhà đất. Vào tháng 3 năm 2022, khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu tăng lãi suất để chống lạm phát, giá trị trung bình của một ngôi nhà ở một quốc gia giàu có cao hơn 41% so với 5 năm trước đó. Giá đã phục hồi trở lại sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007-09, sau đó tăng mạnh trong đại dịch Covid-19 (xem biểu đồ). Kể từ đó, lãi suất chính sách của ngân hàng trung ương đã tăng trung bình hơn ba điểm phần trăm trên toàn cầu, khiến các khoản thế chấp trở nên đắt đỏ hơn và làm trì trệ nền kinh tế.

Giá nhà toàn cầu chắc chắn đã suy giảm. Chúng thấp hơn 3% so với mức đỉnh gần đây hoặc thấp hơn 8-10% sau khi được điều chỉnh theo lạm phát. Điều này phù hợp với sự điều chỉnh trung bình kể từ cuối thế kỷ 19. Tuy nhiên, giai đoạn này lại khác vì nó diễn ra sau thời kỳ bùng nổ đại dịch khi giá cả tăng với tốc độ nhanh nhất mọi thời đại. Kết quả cuối cùng là giá nhà thực tế vẫn cao hơn nhiều so với mức của năm 2019. Nhiều người thuộc thế hệ thiên niên kỷ và thế hệ Z, những người từng mơ rằng một vụ sụp đổ sẽ giúp họ sở hữu căn nhà đầu tiên, chắc chắn sẽ thất vọng.

Trong thời kỳ sụt giảm nhà ở toàn cầu điển hình, một số quốc gia đều trải qua giai đoạn khó khăn. Sau cuộc khủng hoảng tài chính, giá nhà ở Ireland giảm một nửa. Giá nhà ở Mỹ giảm 20%. Ở San Francisco, giá nhà chỉ bằng một phần mười so với mức cao nhất do các loại hình công nghệ đã chuyển đến Florida và Texas. Tuy nhiên, giá nhà đã ngừng giảm và một ngôi nhà trung bình vẫn sẽ tiêu tốn của bạn hơn 1.1 triệu đô la.

Ở Úc, nơi giá nhà trong năm 2020-21 đã giảm 7%. Nhưng, theo một cuộc đấu giá gần đây cho thấy, thị trường đang phục hồi. Một ngôi nhà gỗ hai phòng ngủ ở Double Bay, một vùng ngoại ô gần bến cảng của Sydney, gần đây đã được mở bán với giá 4 triệu đô la Úc (2.7 triệu đô la). Người bán đấu giá tuyên bố rằng đây là một “cơ hội tuyệt vời để đẩy giá nhà lên cao”. Tuy nhiên, điều này không ngăn được đám đông nhiều tiền đang chen lấn bên ngoài trong cuộc đấu giá nhà diễn ra điên cuồng. Mức giá cuối cùng được đưa ra là 6 triệu đô la Úc.

Trái ngược với những đợt sụt giảm nhà ở trước đây, không có dấu hiệu nào cho thấy giá nhà thấp hơn đã tạo ra sự lây lan tài chính. Các ngân hàng dường như không lo lắng về sự gia tăng của các khoản thế chấp khó đòi. Họ có ít khoản vay rủi ro hơn và không sa vào các chứng khoán dưới chuẩn. Ở New Zealand, nợ thế chấp đã tăng lên, nhưng vẫn ở dưới mức trước đại dịch. Ở Mỹ, các khoản nợ quá hạn đối với các khoản thế chấp của một hộ gia đình gần đây đã đạt mức thấp nhất sau khủng hoảng tài chính. Ở Canada, tỷ lệ nợ thế chấp gần với mức thấp nhất mọi thời đại.

Những tai ương về tài sản cũng không có vẻ như đang bóp nghẹt nền kinh tế trên diện rộng. Đầu tư nhà ở yếu hơn đang kéo theo tăng trưởng kinh tế, nhưng với tác động không quá mạnh. Trong các cuộc khủng hoảng nhà đất trước đây, số lượng thợ xây dựng đã giảm mạnh từ rất lâu trước khi phần còn lại của thị trường lao động suy yếu. Tuy nhiên, nhu cầu về nhân sự ngành này vẫn đang rất “nóng”. Tại Hàn Quốc, việc làm trong lĩnh vực xây dựng đã giảm nhẹ so với mức cao nhất do đại dịch gây ra nhưng hiện tại dường như đang tăng trở lại. Ở Mỹ, số liệu đang tăng 2.5% một năm, phù hợp với mức trung bình dài hạn. Ở New Zealand, vị trí tuyển dụng ngành xây dựng cao hơn nhiều so với mức lịch sử.

Ba yếu tố giải thích khả năng phục hồi nhà ở đáng ngạc nhiên của thế giới giàu có: di cư, tài chính hộ gia đình và sở thích. Đầu tiên hãy kể đến yếu tố di cư, điều này đang phá vỡ các kỷ lục trên khắp thế giới giàu có. Ở Úc, tỷ lệ di cư đang tăng gấp đôi so với mức trước đại dịch, trong khi ở Canada, con số này cao gấp đôi mức cao trước đó. Nhu cầu từ những khách hàng mới đến đang hỗ trợ thị trường. Nghiên cứu cho thấy rằng cứ 100,000 người di cư đến Úc sẽ làm tăng giá nhà lên 1%. Tại London, điểm đến đầu tiên của nhiều người mới đến Anh, giá thuê cho những căn hộ mới đã tăng 16% trong năm ngoái.

Tài chính hộ gia đình mạnh, yếu tố thứ hai, cũng đóng một vai trò. Những người giàu hơn đã thúc đẩy sự bùng nổ nhà ở, với các quy định về thế chấp sau khủng hoảng đã ngăn cản những người mua kém uy tín hơn. Ở Mỹ vào năm 2007, người thế chấp trung bình có điểm tín dụng khoảng 700 (khá khá), nhưng vào năm 2021, con số này là gần 800 (khá tốt). Các hộ gia đình giàu có hơn có thể dễ dàng chấp nhận các khoản thanh toán thế chấp cao hơn. Nhưng nhiều người vay cũng sẽ bị mắc kẹt trong lãi suất thấp trong quá khứ. Từ năm 2011 đến năm 2021, tỷ lệ các khoản thế chấp trên toàn châu u theo lãi suất thay đổi đã giảm từ gần 40% xuống dưới 15%. Ngay cả khi lãi suất đã tăng, tỷ lệ trung bình của các khoản thanh toán nợ trên thu nhập trên khắp thế giới giàu có vẫn thấp hơn mức trước đại dịch. Kết quả là ít hộ gia đình phải thu hẹp quy mô hoặc bán bớt nhà hơn so với thời kỳ suy thoái trước đây.

Bản thân đại dịch đã đóng một vai trò nào đó. Trong năm 2020-21, nhiều hộ gia đình cắt giảm đáng kể mức tiêu dùng, dẫn đến việc tích lũy một khoản “tiết kiệm vượt mức” lớn trị giá nhiều nghìn tỷ đô la. Những khoản tiết kiệm này cũng đã hỗ trợ các gia đình khỏi mức giá cao hơn. Phân tích của Goldman Sachs cho thấy mối tương quan tích cực giữa các quốc gia giữa lượng tiết kiệm dư thừa và khả năng phục hồi giá nhà. Người Canada đã tích lũy được số tiền tiết kiệm lớn trong thời kỳ đại dịch; so với kỳ vọng giá nhà gần đây đã ổn định. Người Thụy Điển tích lũy được kha khá và thị trường nhà ở của họ đã yếu hơn rất nhiều.

Yếu tố thứ ba liên quan đến sở thích của mọi người. Nghiên cứu do Ngân hàng Anh công bố cho thấy rằng sự thay đổi trong mong muốn của người dân - có thể bao gồm mong muốn có một văn phòng tại nhà hoặc một ngôi nhà trên một căn hộ - đã giải thích một nửa mức tăng giá nhà ở Anh trong thời kỳ đại dịch. Ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Úc, quy mô hộ gia đình trung bình đã giảm, cho thấy mọi người ít sẵn sàng chia sẻ nhà hơn. Và vào thời điểm lạm phát cao hơn, nhiều người có thể muốn đầu tư vào các tài sản vật chất, chẳng hạn như bất động sản và cơ sở hạ tầng, do chúng mang lại lợi ích về mặt giữ giá trị hơn so với tiền thật. Tất cả điều này có thể có nghĩa là nhu cầu nhà ở sẽ vẫn cao hơn so với trước đại dịch, đồng thời hạn chế khả năng giảm giá.

Khả năng bong bóng bất động sản bị vỡ còn lâu mới xảy ra? Có lẽ. Một số đợt giảm giá nhà trong quá khứ, kể cả vào cuối thế kỷ 19, diễn ra khá nghiêm trọng. Các ngân hàng trung ương cũng có thể cân nhắc tăng lãi suất hoặc giữ lãi suất ở mức cao cho đến khi chi phí tiền tệ cao hơn thực sự bắt đầu ảnh hưởng. Làm cho chủ sở hữu nhà cắt giảm chi tiêu, điều này sẽ giúp cắt giảm lạm phát.

Tuy nhiên, có lý do để tin rằng điều tồi tệ nhất đã qua. Sau khi đạt mức thấp nhất mọi thời đại vào năm ngoái, niềm tin của người tiêu dùng trên khắp thế giới giàu có đang tăng trở lại. Các hộ gia đình trung bình vẫn có nhiều khoản tiết kiệm dư thừa. Sự thiếu hụt cơ cấu về nhà ở có nghĩa là hầu như luôn có người sẵn sàng mua nếu người khác không thể. Và có rất ít dấu hiệu cho thấy mọi người đang mất hứng thú với bất động sản. Sự bùng nổ nhà ở có thể đã kết thúc một cách nhẹ nhàng!