Câu hỏi về việc giá nhà đang tăng hay giảm có lẽ là một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất trong lĩnh vực bất động sản, và câu trả lời phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm cả lĩnh vực, địa điểm và nhiều yếu tố khác. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ bỏ qua những thông tin không cần thiết và cung cấp một giải thích dựa trên dữ liệu về tình hình thực tế trên thị trường nhà ở tại Hoa Kỳ. Chúng tôi cũng sẽ chia sẻ một số thông tin để giúp bạn xem xét xem có nên mua nhà vào thời điểm hiện tại và nơi bạn có thể tìm kiếm những giao dịch tốt nhất.

Những ngôi nhà mới so với những ngôi nhà hiện có

Đầu tiên, chúng ta cần phân loại thị trường nhà ở tại Hoa Kỳ thành hai loại: nhà mới xây và nhà đã tồn tại. Trung bình, nhà mới chiếm khoảng 15% tổng khối lượng bán hàng, trong khi nhà đã tồn tại chiếm 85% còn lại. Tuy nhiên, tình hình trong thị trường nhà mới quan trọng hơn nhiều so với con số 15% kia. Giá trung bình của một căn nhà đã tồn tại đã tăng lên mức kỷ lục mới trên toàn quốc, hiện đang ở mức $562,000.

Tuy nhiên, giá trung bình của một ngôi nhà mới xây đã đạt đỉnh vào cuối năm 2022 và giảm xuống còn 512.000 USD. Như biểu đồ cho thấy, việc một ngôi nhà hiện tại đắt hơn một ngôi nhà mới là điều không bình thường.

Thắt chặt chính sách tiền tệ

Bây giờ chúng ta hãy quay ngược đồng hồ về cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu tiến hành thắt chặt tiền tệ để đảo ngược tình trạng tạo tiền dư thừa và lãi suất thực âm sâu đã tồn tại trong năm 2020 và 2021. M4 thực tế, thước đo cung tiền rộng nhất, được biểu thị ở bên trái, bắt đầu giảm vào đầu năm 2022 và hiện gần như đã quay trở lại đường xu hướng trước đại dịch.

Tỷ lệ lãi suất thực, được biểu thị theo chiều nghịch đảo và đã bắt đầu tăng từ mức -6% lên gần +2%. Chính sách tiền tệ thắt chặt này đã gây ra một thay đổi đáng kể và làm hạ nhiệt thị trường nhà đất. Vấn đề và lý do tại sao Ngân hàng Trung ương không thành công trong việc giảm giá nhà theo tốc độ thắt chặt của chính sách tiền tệ. Nguyên nhân là do nguồn cung thấp trong thị trường nhà ở của Mỹ.

Nguồn cung nhà ở cho nhà gia đình đơn lẻ tại Hoa Kỳ

Biểu đồ dưới đây cho thấy nguồn cung nhà ở dành cho nhà gia đình đơn ở Hoa Kỳ trong tháng. Nguồn cung hàng tháng đo lường số tháng tồn kho trên thị trường với tốc độ sản lượng bán hàng nhất định. Một thị trường cân bằng không có áp lực tăng hoặc giảm giá là khoảng 6,0 và bạn có thể thấy thị trường nhà ở dành cho một gia đình ở Hoa Kỳ đã ở dưới mức 6,0 này kể từ năm 2013!

Trong giai đoạn tồi tệ nhất của cuộc khủng hoảng nguồn cung nhà ở tại Mỹ, nguồn cung nhà mỗi tháng giảm xuống chỉ còn 2,0, mức thấp nhất từ trước đến nay! Hiện tại, mặc dù đã tăng một chút nhưng nếu chúng ta phải muốn tổng quát về thị trường nhà ở tại Mỹ thì"nguồn cung thấp" chắc chắn là một mô tả chính xác.

Tuy nhiên, điều này có nhiều sắc thái hơn, và đó là lý do tại sao chúng tôi bắt đầu bài viết này với việc phân loại giữa nhà mới và nhà đã tồn tại. Tình hình nguồn cung trên thị trường nhà ở Mỹ ở thị trường nhà mới hoàn toàn khác so với thị trường nhà đã tồn tại. Đối với thị trường nhà đã tồn tại, nguồn cung rất ít với chỉ 3,2. Tuy nhiên, đối với các công trình xây dựng mới, nguồn cung rất lớn với nguồn cung trong tháng là 8,3, duy trì trên mức cân bằng 6,0 trong hai năm liên tiếp.

Sự chênh lệch lớn về nguồn cung là một trong những lý do chính dẫn đến sự khác biệt trong giá nhà, giá nhà đã tồn tại đã leo thang lên mức cao kỷ lục mới trong khi giá nhà mới xây trung bình đã đạt đỉnh cách đây một năm rưỡi. Trên thực tế, ngày nay, một ngôi nhà mới trung bình rẻ hơn 60.000 Đô la so với một ngôi nhà trung bình hiện có, mức chênh lệch lớn nhất từng được ghi nhận.

Những Căn Nhà Nhỏ Hơn?

Biểu đồ bên trái cho thấy sự chênh lệch giữa giá trung bình của nhà mới xây và nhà đã tồn tại, và bạn có thể thấy rằng giá của nhà mới xây rẻ hơn hơn 68.000 Đô la.

Nhiều người nhanh chóng cho rằng sự giảm giá của nhà mới chỉ đơn giản là do các nhà xây dựng đang xây dựng các căn nhà nhỏ hơn. Điều này đúng, nhưng không phải là lý do duy nhất.

Từ năm 2015, các nhà xây dựng đã bắt đầu xây dựng các căn nhà nhỏ hơn, với diện tích trung bình của một dự án nhà mới giảm từ hơn 2.700 đến dưới 2.400. Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta đã chứng kiến một sự thay đổi khoảng 11% trong kích thước trung bình của các dự án nhà mới kể từ năm 2015.

Hai biểu đồ này thể hiện kích thước trung bình của một dự án nhà mới và giá bán trung bình của một căn nhà mới. Mặc dù không hoàn toàn chính xác, nhưng chúng ta có thể sử dụng tỷ lệ của hai điểm dữ liệu này để ước lượng giá bán trung bình của một căn nhà mới, được điều chỉnh theo diện tích.

Vào thời kỳ cao điểm, giá bán trung bình của một ngôi nhà mới là khoảng 217 USD/m2, và ngày nay, giá đó đã giảm xuống còn khoảng 196 USD. Sau khi tính đến sự thay đổi về quy mô, điều này có nghĩa là giá bán trung bình của những ngôi nhà mới xây sẽ giảm 10%.

Dĩ nhiên, giá nhà đã tăng đáng kể từ năm 2019 đến 2021, nhưng điều này chỉ là để phản bác quan điểm rằng giá nhà mới không giảm sau khi xem xét kích thước; thực sự là vậy.

Một số nguyên nhân khiến giá nhà mới giảm là do quy mô, nhưng yếu tố quan trọng tất nhiên là nguồn cung.

Khi nguồn cung trong tháng trên 6,0, điều đó sẽ gây áp lực giảm giá lên thị trường và thị trường nhà mới đã có nguồn cung tăng cao trong hai năm. Điều này có nghĩa là các nhà xây dựng nhà phải giảm giá để tiếp tục xây thêm căn hộ, nếu không số liệu nguồn cung của họ sẽ tiếp tục tăng.

Vì vậy, chúng ta thấy một thị trường nhà ở đang có hai thái cực trái ngược, với giá nhà đã tồn tại leo thang lên mức cao kỷ lục mới ở hầu hết các thành phố với nguồn cung rất thấp, trong khi giá nhà mới xây đang giảm do kích thước nhà nhỏ hơn, nhưng chủ yếu là do nguồn cung lớn.

Thẩm định giá nhà

Bây giờ hãy tìm hiểu về định giá giá nhà và xem đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà và loại nhà nào.

Thước đo định giá nhà ở tốt nhất và có ý nghĩa nhất là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập. Đối với những ngôi nhà mới, trung bình, những ngôi nhà mới được giao dịch ở mức thu nhập khả dụng bình quân đầu người là 8,1 lần. Trong đại dịch, tỷ lệ này tăng vọt lên hơn 9,5 lần, tỷ lệ cao nhất từ trước đến nay, trước khi giảm xuống gần mức trung bình là 8,3 như hiện nay.

Trong khi giá nhà mới được định giá khá công bằng, thì tình hình với nhà đã tồn tại lại khác biệt. Trung bình, những ngôi nhà hiện có được giao dịch ở mức thu nhập khả dụng bình quân đầu người là 7,7 lần. rung bình, giá nhà đã tồn tại thương mại với tỷ lệ 7.7 lần thu nhập sẵn có mỗi cá nhân. Tuy nhiên, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập của nhà đã tồn tại đã từng đạt đến mức 10 lần, khớp với bong bóng năm 2007 và kể từ đó đã giảm xuống còn 9,1 lần, nhưng định giá nhà hiện tại vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình trong khi giá nhà mới gần đạt mức khá.

Trong khi giá nhà mới được định giá khá công bằng, thì tình hình với nhà đã tồn tại lại khác biệt. Trung bình, giá nhà đã tồn tại thương mại với tỷ lệ 7.7 lần thu nhập sẵn có mỗi cá nhân. Tuy nhiên, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập của nhà đã tồn tại đã từng đạt đến mức 10 lần, tương đương với thời kỳ cục bọt năm 2007, và hiện đang ở mức 9.1 lần. Mặc dù đã giảm xuống một chút từ đỉnh điểm, nhưng giá trị của nhà đã tồn tại vẫn cao hơn rất nhiều so với mức trung bình.

Nếu chúng ta so sánh mỗi chỉ số này với mức trung bình dài hạn, chúng ta thấy rằng vào năm 2007, giá nhà đã tồn tại đang ở trong một trạng thái bong bóng lớn, với giá trị cao hơn mức trung bình 30%. Ngược lại, hiện tại, giá nhà đã tồn tại vẫn cao hơn mức trung bình 18,5%, trong khi giá nhà mới gần như đạt đến mức định giá hợp lý. Sự chênh lệch lớn này là một hiện tượng độc đáo, và chắc chắn phản ánh các động lực về nguồn cung trong thị trường nhà ở.

Những biểu đồ này chỉ cho thấy sự thay đổi về giá nhà đối với những ngôi nhà hiện có. Tất cả các khu vực đô thị lớn đều tăng ồ ạt kể từ năm 2020, trong đó Miami tăng 75%!

Kể từ khi chu kỳ siết chặt bắt đầu vào năm 2022, giá nhà đã tồn tại đã giảm ở 7/20 thành phố lớn, tương đương khoảng 35% các khu vực. Các khu vực đã ghi nhận sự giảm giá trong 18 tháng qua thường là những nơi có các vấn đề chính trị đặc biệt hoặc có một lượng lớn các dự án xây dựng mới, điều này làm giảm giá của các nhà đã tồn tại.

Ví dụ, các thành phố như Chicago, Miami và New York gần như không có dự án xây dựng mới cho nhà ở đơn lẻ, trong khi Vegas và Phoenix nổi tiếng với các chu kỳ xây dựng bùng nổ.

Biểu đồ này cho thấy sự năng động của thị trường nhà hiện tại theo một cách khác. Ở trục bên trái, chúng tôi đo lường phần trăm giảm giá và ở phía dưới, chúng tôi đo lường số tháng đã trôi qua kể từ khi mức cao mới được thiết lập.

Hầu hết các thành phố đều nằm ở góc trên bên trái của biểu đồ, điều này có nghĩa là họ hiện đang ở mức giá cao kỷ lục, trong khi có bảy thành phố chưa tạo ra mức giá cao mới trong giá nhà đã tồn tại trong 19 tháng trở lên.

Kết luận

Vì vậy, những gì đang xảy ra trên thị trường nhà ở Hoa Kỳ là Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu thắt chặt chính sách tiền tệ vào năm 2022 và điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở giảm nhanh chóng.

Nguồn cung trên thị trường nhà hiện tại rất thấp nên giá không giảm do nhu cầu giảm, nhưng các nhà xây dựng nhà vẫn tiếp tục xây dựng. Điều này dẫn đến nguồn cung cho thị trường xây dựng mới tăng lên. Những người xây nhà muốn tiếp tục xây dựng nên họ phải bắt đầu xây những ngôi nhà nhỏ hơn và giảm giá để ngăn chặn tình trạng dư thừa hình thành.

Giờ đây, giá nhà mới đã được định giá một cách hợp lý so với thu nhập, nhưng giá nhà đã tồn tại vẫn rất cao so với mức trung bình.

Vấn đề là nhà mới chỉ chiếm 15% của thị trường, vì vậy không phải tất cả người tiêu dùng đều có cơ hội tiếp cận thị trường này với giá cả phải chăng hơn. Ở một số thành phố được lựa chọn có nhiều dự án xây dựng mới, chúng ta đã thấy sự ảnh hưởng của nó đến thị trường nhà đã tồn tại do sự giảm giá và không có mức giá cao mới trong gần hai năm.

Nếu Ngân hàng Trung ương tiếp tục duy trì chính sách siết chặt bằng cách giảm tài sản của mình và duy trì lãi suất thực dương, chúng ta sẽ thấy sự suy giảm kéo dài trên thị trường xây dựng mới, điều này cuối cùng sẽ buộc các nhà xây dựng phải dừng việc xây dựng, dẫn đến sự tăng thất nghiệp và chỉ khi đó chúng ta mới bắt đầu thấy tình trạng nguồn cung thấp đang lấn át ở thị trường nội địa hiện tại, thị trường mà hầu hết mọi người tương tác.