Các doanh nghiệp phải trả tiền lương và tiền thuê mà không nhận được khoản thu nhập trong tháng qua. Ngày 1 tháng 4 vừa rồi còn tàn nhẫn hơn bình thường. Các nỗ lực của chính phủ nhằm ngăn chặn sự lây lan của covid-19 đã buộc các nhà bán lẻ phải đóng cửa hàng và khiến hàng triệu công nhân mất việc. Nhiều hộ gia đình và các công ty sẽ vật lộn để trả những gì họ nợ. Nếu tiền thuê nhà và thanh toán thế chấp dừng lại, hệ thống tài chính có nguy cơ bị đóng băng.

Hóa đơn rất lớn. Khoảng hai phần ba số 120 triệu hộ gia đình người Mỹ vay nợ để sở hữu nhà của họ. Họ cùng nhau nợ khoảng 11 nghìn tỷ đô la trong các khoản thế chấp vào cuối năm 2019. 52 tỷ đô la tới hạn trả vào tháng Tư. Zvel, một đại lý bất động sản, ước tính rằng họ đã trả 43 tỷ đô la cho bên cho thuê nhà vào năm 2019.

Rất ít công ty sở hữu văn phòng hoặc cửa hàng, thay vào đó họ thuê từ các chủ nhà thương mại. Green Street Advisors, một công ty nghiên cứu bất động sản, ước tính rằng tổng tiền thuê văn phòng vượt quá 10 tỷ đô la một tháng. Giá thuê quầy hàng bán lẻ hàng tháng trị giá 20 tỷ đô la nữa, theo Marcus & Millichap, một công ty tư vấn và dịch vụ bất động sản thương mại.

Tất cả gộp lại, các hộ gia đình và các công ty nợ khoảng 125 tỷ đô la. Bao nhiêu trong số đó không thể trả? Có vẻ như 3.3 triệu công nhân đã đăng ký nhận trợ cấp thất nghiệp trong tuần đến ngày 21 tháng 3 cũng sẽ tìm kiếm sự cứu trợ từ chủ nhà hoặc ngân hàng của họ. Các nhà kinh tế tại Đại học Chicago cho rằng hai phần ba người Mỹ không thể làm việc hoàn toàn tại nhà. Kết quả là nhiều người có thể mất đi tiền lương.

Một số doanh nghiệp có thể có thể tiếp tục kiếm tiền ngay cả khi văn phòng của họ đóng cửa. Bán lẻ thì không thể. Một loạt tên tuổi đã nói rằng họ không thể bám trụ. Nike, một nhà sản xuất đồ thể thao, cho biết họ sẽ chỉ trả một nửa tiền thuê trong tháng này. Chuỗi nhà hàng Cheesecake Factory có kế hoạch trả gì hết.

Thiệt hại cho hệ thống tài chính phụ thuộc phần lớn vào việc chủ nhà và chủ nợ có thể linh hoạt như thế nào. Sự can thiệp của chính phủ nên cho phép nhiều hộ gia đình hoãn thanh toán. Phần lớn các khoản thế chấp nhà ở được tổ chức, hoặc được hỗ trợ bởi các thực thể được chính phủ tài trợ, như Fannie Mae và Freddie Mac. Chính phủ đã ra lệnh cho những tổ chức này cho phép các chủ nhà giãn nợ, và đã áp đặt lệnh cấm đối với tịch thu nhà. Cục Dự trữ Liên bang sẽ mua số lượng chứng khoán không thế chấp (MBS) không giới hạn được phát hành bởi các thực thể này. Chủ nhà nhỏ lẻ cũng nên được hỗ trợ tốt bởi các biện pháp như vậy. Những người này sở hữu phần lớn tài sản cho thuê và nợ 4.3 nghìn tỷ đô la trong các khoản thế chấp.

Khu vực thương mại, mặc dù vậy, có ít sự linh hoạt hơn. Hầu hết các khoản thế chấp cho bán lẻ và văn phòng, trị giá 3 triệu đô la tổng cộng, được sở hữu bởi các chủ nhà tổ chức. Họ thường là một trong bốn nhóm: ngân hàng, công ty bảo hiểm nhân thọ, người nắm giữ MBS thương mại hoặc ủy thác đầu tư bất động sản (reits). Tái đàm phán thanh toán với các ngân hàng và công ty bảo hiểm, vốn cho vay bằng bảng cân đối kế toán của họ, có thể chấp nhận được. Nhưng phần còn lại thì kém linh hoạt. Thị trường MBS thương mại được điều chỉnh bởi các quy tắc cứng nhắc; REITs có đòn bẩy rất cao và sẽ nhanh chóng bị ảnh hưởng nếu luồng thanh toán dừng lại.

Một số người trung gian cũng đang bị ảnh hưởng theo những cách không lường trước được. Chẳng hạn, các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp, trung gian tạo ra các khoản vay và thu các khoản thanh toán từ chủ nhà với một khoản phí – đang phàn nàn rằng họ đang hết tiền mặt. Họ thường đặt cược vào lãi suất tăng bằng cách bán khống MBS trước, sau đó mới phòng ngừa rủi ro họ gặp phải bằng cách chốt lãi suất cho khách hàng mới. Nhưng, để phản ứng với dịch bệnh, Fed đang mua MBS nhanh đến mức các nhà cung cấp đang phải đối mặt với việc thua lỗ nhanh và giải chấp tài sản, trước khi các khoản vay chốt lãi suất có thể được phát hành. Với sự giúp đỡ từ Fed và chính phủ, nhiều chủ nhà sẽ có thể trì hoãn việc trả nợ. Nhưng một số công ty trong chuỗi mắt xích này có thể không may mắn như vậy.