Từ cuối năm 2022, rõ ràng thị trường bất động sản cần lãi suất thấp hơn để giải quyết nhiều vấn đề, bao gồm khả năng chi trả của người mua, tình thế khó khăn của những người mua nhà đã thế chấp do lãi suất cố định, và hoạt động giảm sút của các công ty từ Home Depot đến Lowe's cùng các nhà cung cấp vật liệu xây dựng.

Tuy nhiên, Fed lúc đó tập trung vào kiềm chế lạm phát hơn là hỗ trợ thị trường bất động sản. Giờ đây tình hình đã thay đổi. Dữ liệu kinh tế trong vài tháng gần đây đã thay đổi ưu tiên của các nhà hoạch định chính sách, với kỳ vọng của nhà đầu tư về đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên vào tháng 9. Fed giờ cần hỗ trợ thị trường lao động, điều này đồng nghĩa với việc xem bất động sản là ngành cần thúc đẩy thay vì kìm hãm, và sức khỏe của thị trường nhà đất sẽ là thước đo để đánh giá xem chính sách tiền tệ đã được nới lỏng đủ để duy trì sự ổn định của nền kinh tế hay chưa.

Không phải thị trường lao động đang gặp vấn đề mà điều đáng lo ngại là xu hướng của thị trường này. Tỷ lệ thất nghiệp đã tăng 3 tháng liên tiếp - lần đầu tiên trong 8 năm qua - và hiện ở mức 4.1%, gần với dự báo dài hạn của Fed. Nếu con số này duy trì ở mức 4.1%, Fed có thể được củng cố thêm niềm tin rằng nền kinh tế đang cân bằng, nhưng mọi dấu hiệu đều cho thấy tình hình tiếp tục xấu đi - điều mà Chủ tịch Jerome Powell không muốn thấy.

Lo ngại về suy thoái năm 2023 và nhu cầu trì trệ năm nay khiến doanh nghiệp miễn cưỡng tuyển thêm nhân viên, trong khi lực lượng lao động vẫn tiếp tục tăng. Mục tiêu của chính sách tiền tệ giờ đây nên là thay đổi tất cả điều này - lãi suất thấp hơn sẽ thúc đẩy nhu cầu và từ đó kích thích việc tuyển dụng, niềm tin tiêu dùng và chi tiêu.

Tất cả điều này đưa chúng ta quay lại thị trường bất động sản, nơi mà lãi suất thấp hơn có thể phát huy tác dụng rõ rệt nhất. Doanh số bán nhà hiện tại đang thấp hơn 25% so với mức được coi là bình thường; chủ nhà đang nắm giữ mức vốn chủ sở hữu nhà kỷ lục mà họ sẽ không sử dụng cho đến khi lãi suất giảm; và các ngành liên quan đến nhà ở từ cải tạo, nội thất đến vận tải đã suy giảm kể từ năm 2022.

Gia tăng giao dịch nhà ở sẽ tạo thêm công việc và hoa hồng cho các nhân viên môi giới bất động sản, nhân viên cho vay và những người làm việc trong lĩnh vực chuyển nhà. Điều này có thể giải phóng vốn chủ sở hữu nhà thông qua tái cấp vốn thế chấp và việc người bán nhà chi tiêu một phần lợi nhuận vốn, từ đó thúc đẩy tiêu dùng. Doanh số bán đồ nội thất cũng có mối tương quan chặt chẽ với giao dịch nhà ở, vì vậy chúng ta có thể kỳ vọng nhu cầu sẽ cải thiện đối với các nhà bán lẻ đồ gia dụng, các nhà máy sản xuất và các công ty đường sắt cùng vận tải đường bộ vận chuyển hàng hóa.

Câu hỏi then chốt là mức lãi suất quỹ liên bang và lãi suất thế chấp nào sẽ khởi động quá trình này. Lennar, một trong những công ty xây dựng nhà lớn nhất Hoa Kỳ, đã nói trong cuộc họp báo cáo thu nhập tháng trước rằng lãi suất thế chấp ở mức khoảng 6.75% có vẻ có tác động tích cực trong quý trước đó. Lãi suất cho vay mua nhà thấp hơn một chút, khoảng 6.6% vào tháng 1, đã dẫn đến sự gia tăng doanh số bán nhà đã qua sử dụng trong tháng tiếp theo. Tuy nhiên, đây thường là thời điểm ảm đạm trong năm đối với thị trường nhà ở nên người mua không có nhiều thời gian để hành động. Tôi đoán rằng lãi suất thế chấp ở mức 6.5% là mức mà chúng ta chưa thấy kể từ tháng 5/2023 và con số này có khả năng sẽ đủ để làm "sống lại" thị trường nhà ở ở một mức độ nào đó.

Nới lỏng tín dụng nhà ở sẽ kích thích nền kinh tế

Nhiều yếu tố sẽ ảnh hưởng đến việc nới lỏng chính sách của Fed tác động đến lãi suất vay mua nhà như thế nào. Lãi suất này thường biến động theo lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Với kỳ vọng lạm phát đã được kiềm chế và thị trường dự đoán vài đợt cắt giảm trong năm nay, lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm đã giảm gần một phần tư điểm phần trăm kể từ ngày 1/7. Lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm giảm xuống 6.81% - mức thấp nhất kể từ đầu tháng 2, theo Mortgage News Daily. Ngay cả khi lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm không giảm nhiều hơn nữa, vẫn có khả năng lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống dưới 6% nếu chênh lệnh giữa hai mức này trở về mức thường thấy trong suốt những năm 2000 và 2010.

Vấn đề then chốt là theo dõi xem việc nới lỏng chính sách của Fed sẽ cắt giảm lãi suất vay thế chấp nhanh như thế nào và tác động đến nền kinh tế và việc làm ra sao. Nếu lãi suất vay thế chấp ở mức 6.5% không giúp hồi phục giao dịch nhà đất và thị trường lao động, thì Fed có thể cần phải thực hiện thêm các biện pháp khác. Cuối cùng, việc nới lỏng chính sách nên giúp thị trường lao động ổn định trở lại, đặc biệt là khi các ngành nhạy cảm với lãi suất như nhà đất đang gặp khó khăn. Tuy nhiên, chúng ta sẽ không biết chắc chắn cần phải cắt giảm bao nhiêu lần cho đến khi quá trình này diễn ra.