Dù vẫn luôn được công nhận là trụ cột trong lĩnh vực tài sản thực, song bất động sản đã phải đối mặt với nhiều thách thức chưa từng có. Đại dịch COVID-19, lãi suất leo thang, cùng làn sóng số hóa trong môi trường làm việc đã tạo nên một giai đoạn biến động chưa từng thấy. Tuy nhiên, theo quy luật tất yếu, mọi thị trường đều sẽ tìm được điểm cân bằng mới. Phải chăng đã đến thời điểm để nhìn nhận lại giá trị thực của bất động sản?

Trong tâm trí nhiều nhà đầu tư, bất động sản vẫn là loại tài sản thực gần gũi và đáng tin cậy nhất, với vị thế đặc biệt trong thế giới đầu tư. Ông Bill Page, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Bất động sản, Thị trường Tư nhân tại Legal & General Asset Management nhận định: "Xét về lợi nhuận dài hạn, bất động sản chiếm vị trí độc nhất - nằm giữa cổ phiếu và trái phiếu. Đây chính xác là vị trí phù hợp khi xét đến cán cân rủi ro và lợi nhuận của ngành này." Ông phân tích thêm: "Là một loại tài sản đặc biệt, bất động sản sở hữu những đặc tính tương đồng với trái phiếu, là nguồn thu nhập ổn định, có thể dự báo được và thường gắn liền với chỉ số lạm phát. Đồng thời, bất động sản cũng mang những đặc điểm của cổ phiếu khi giá trị tăng trưởng song hành cùng thị trường và nền kinh tế."

Sau hai năm chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch, làn sóng đầu tư mới vào bất động sản toàn cầu đang bùng nổ mạnh mẽ. Theo báo cáo dự báo của Savills, dựa trên dữ liệu tổng hợp từ các thị trường trọng điểm như châu Âu, châu Á, Mỹ và Úc, tổng giá trị đầu tư bất động sản dự kiến sẽ chạm mốc gần 1,000 tỷ USD vào năm 2025, đánh dấu mức tăng trưởng ấn tượng 27% sau đà tăng khiêm tốn trong năm 2024.

Đà tăng trưởng đầu tư bất động sản toàn cầu chuyển biến tích cực

Đáng chú ý, những con số thống kê trên vẫn chưa tính đến thị trường Trung Đông - nơi mà theo báo cáo của tập đoàn tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới CBRE, riêng quy mô các dự án bất động sản mới trong khu vực Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh (GCC) đã vươn tới con số ấn tượng 1.68 nghìn tỷ USD, với Ả Rập Saudi chiếm hơn nửa tổng giá trị đầu tư này.

Lực đẩy đang vượt trội hơn lực cản

Sự hồi sinh mạnh mẽ của thị trường được kiến tạo bởi những động lực nền tảng vững chắc. Không chỉ được thúc đẩy bởi chu kỳ tăng trưởng mới tại nhiều nền kinh tế phương Tây, thị trường còn chứng kiến tác động sâu sắc từ các xu thế toàn cầu như biến động nhân khẩu học và làn sóng số hóa.

Oxford Economics đã phát triển Chỉ số Khả năng thích ứng với xu thế lớn của Bất động sản thương mại nhằm theo dõi và đo lường những động lực này. Chỉ số này đánh giá khả năng thích ứng của toàn bộ thị trường bất động sản, bao gồm cả phân khúc nhà ở, trước những biến chuyển mang tính cấu trúc. Kết quả cho thấy thị trường bất động sản châu Âu và Hoa Kỳ đang sở hữu vị thế đặc biệt thuận lợi để nắm bắt cơ hội từ làn sóng thay đổi này.

Các xu thế lớn thúc đẩy sự phát triển của nhiều thị trường bất động sản

Biến đổi khí hậu - Hai mặt của một xu thế

Trong bức tranh đầu tư bất động sản, đặc biệt tại Hoa Kỳ, biến đổi khí hậu nổi lên như một yếu tố then chốt nhưng thường bị đánh giá thấp. Sự phát triển của công nghệ đã tạo điều kiện cho làn sóng dịch chuyển dân cư về các vùng khí hậu ôn hòa. Minh chứng là các bang phía Bắc như New York, Massachusetts và Washington đang chứng kiến sự sụt giảm dân số, trong khi các bang phía Nam như Florida, Carolina và Texas lại đang thu hút ngày càng đông đảo lực lượng lao động. Tuy nhiên, nghịch lý là chính làn sóng dịch chuyển này lại đang khiến ngành bất động sản trở nên dễ tổn thương hơn trước những thảm họa do biến đổi khí hậu gây ra.

Rủi ro khí hậu đối với bất động sản tại Hoa Kỳ

Cũng như các lĩnh vực tài sản tư nhân khác, thị trường bất động sản đang chịu tác động mạnh mẽ từ những xu thế lớn toàn cầu. Điển hình là khi dòng người dịch chuyển đến những vùng có mức thuế thấp nhưng rủi ro khí hậu cao, tất yếu sẽ dẫn đến nhu cầu mở rộng cơ sở hạ tầng công cộng và tăng thuế để bảo vệ cộng đồng dân cư ngày một đông đúc. Chuyên gia Page từ Legal & General Asset Management nhận định: "Những thành công trước mắt có thể đang âm thầm gieo mầm cho những thách thức trong tương lai."

Thị trường thiếu vắng nguồn cung trong khi nhu cầu bùng nổ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận những biến động trái chiều những năm qua, phân khúc văn phòng thương mại lại chứng kiến những biến động dữ dội khi làn sóng buộc hàng loạt doanh nghiệp từ bỏ mặt bằng, và đến nay vẫn chậm rãi hồi phục với xu hướng làm việc trực tiếp. Tuy nhiên, chính phân khúc này lại hiện đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi tác động tích tụ từ thời kỳ nhu cầu trầm lắng trước đó.

Ông Chris Hunt, nhà đồng sáng lập kiêm Giám đốc Công ty phát triển không gian làm việc V7 của Anh Quốc nhận định, nhiều thị trường phát triển hiện đang trong tình trạng khan hiếm không gian chất lượng cao sau nhiều năm tăng trưởng thấp. Hệ quả là chênh lệch giá cho bất động sản hạng sang ngày càng được đẩy cao, tạo ra làn sóng nhu cầu mới về phát triển thương mại và thu hút vốn đầu tư.

"Dù vẫn còn nhiều tòa nhà bỏ trống nhưng nếu bạn có khả năng kiến tạo những sản phẩm đẳng cấp trong thị trường ít cạnh tranh do thiếu vắng nguồn cung mới, bạn sẽ thấy các doanh nghiệp đều khao khát sở hữu những không gian văn phòng tốt nhất. Nhìn từ góc độ này, thời điểm hiện tại mang đến cơ hội vàng hiếm có, có thể nói đây là thời cơ đầu tư của cả sự nghiệp để nắm bắt những bất động sản đang kém hiệu quả nhưng tiềm năng phát triển vô cùng lớn.", ông Hunt bổ sung.

Rào cản từ quy hoạch

Trong bức tranh phục hồi của bất động sản như một kênh đầu tư tài sản thực tại các nền kinh tế phát triển, quy hoạch vẫn là rào cản then chốt. Quá trình xin phê duyệt quy hoạch để đáp ứng nhu cầu đang bùng nổ vẫn còn gặp nhiều trở ngại.

"Điển hình như tại Anh Quốc và một số khu vực của Hoa Kỳ, những ràng buộc về mặt pháp lý và chính sách đang tạo ra không ít rào cản và rủi ro cho việc phát triển bất động sản nhà ở. Điều này tạo nên sự tương phản rõ rệt khi so sánh với Nhật Bản - nơi sở hữu hệ thống phân vùng quy hoạch minh bạch, giúp nhà đầu tư nắm rõ được những khu vực được phép xây dựng.", Page phân tích.

Thách thức về quy hoạch đã ăn sâu vào cơ chế chính sách và thực tiễn của nhiều nền kinh tế, buộc các nhà đầu tư phải đối mặt với hai lựa chọn: hoặc chấp nhận những quy định địa phương, hoặc tìm đến những thị trường có chính sách quy hoạch thông thoáng hơn, dù có thể đối mặt với rủi ro cao hơn. Song song với đó, sự kết hợp giữa thị trường đang đà tăng trưởng và sự đa dạng hóa, tinh vi của các công cụ đầu tư đang thổi bùng làn sóng đầu tư bất động sản trên toàn cầu. Điều này không đồng nghĩa với việc bất động sản là kênh đầu tư phù hợp với mọi đối tượng, nhưng chắc chắn một điều rằng bức tranh thị trường đang chuyển biến theo hướng tích cực hơn rất nhiều.

"Xét về cấu trúc quỹ đầu tư, rõ ràng tồn tại khoảng cách chênh lệch giữa nhu cầu giao dịch hàng ngày và đặc tính thanh khoản thấp vốn có của bất động sản," Page chia sẻ. "Tuy nhiên, các quỹ đang không ngừng đổi mới để tạo ra những điểm tiếp cận linh hoạt hơn cho nhà đầu tư."

Sự ổn định mới này đang từng bước đưa bất động sản trở lại vị thế trung tâm trong thế giới tài sản thực, với chất lượng là kim chỉ nam khi xu hướng phục hồi ngày càng rõ nét hơn.